2015年12月17日 星期四

央行兩次降息 千萬房貸月省千餘元

2015-12-18 08:46 中央社 台北18日電

  • Fed宣布升息,但央行鑑於景氣疲弱,逆勢降息半碼,累計下半年兩次降息共降1碼。信義房屋試算,降息達1碼,千萬元貸款可省1200元利息,民眾應向銀行爭取降利率。
    信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,相較美國與香港宣布升息,央行則連續兩季採取降息半碼的措施,國內仍維持低利環境不變,對於房地產市場屬於中性偏正面。
    曾敬德指出,明年元旦房地合一新稅制上路,美國聯準會(Fed)也如市場預期的升息,加上選舉對於房市干擾不大,在眾多不確定因素塵埃落定後,明年房地產市場交易量可望走出谷底小幅增量,投資炒作風不致再起。
    他說,央行兩次理監事會議共降息1碼,若房貸利率跟進6成的降息幅度,兩次降息可能讓房貸利率減少約0.15%,以貸款千萬元前兩年寬限期內的民眾,每月利息支出可省下約1250元,對於房貸戶也不無小補。
    對於商辦市場來說,連續兩次降息措施,也有助於降低壽險業者最低投報率限制的門檻。
    台北市不動產仲介公會公關文宣主委張欣民表示,民眾若錯過 9月份的降息,不妨利用這次再降息的機會,向銀行洽談降低利率,若銀行不接受降息,或藉故推托,民眾可以考慮換銀行轉貸,對資金滿手的銀行來說,爭取穩定的客戶和去化太多資金才是放貸部門最核心利益,對民眾來說,或許轉貸要花一些手續費,但長期換算下來是划算的。

    2015年11月19日 星期四

    新次貸危機或離美國越來越近

    鉅亨網新聞中心 (來源:和訊網) 2015-11-20  08:18 
    “新債王”jeffrey gundlach認為垃圾債市場所發出的信號顯示美國經濟可能會出大事。

    高收益率企業債(俗稱垃圾債)通常是指示金融環境狀況的一個領先指標。高收益率企業債是指那些不具備投資級別評級的公司所發行的債券,由於風險比投資級別債券更高,所以收益率也高於后者,作為對高風險的補償。最近垃圾債與投資級別債券的息差一直維持在高位,顯示借貸壓力很高。目前市場預測聯儲將在12月會議上開始啟動加息進程,而風險在於,聯儲可能引發市場動盪,從而被迫再次寬鬆。


    為了刺激房地產銷售, 美國房利美、房地美去年12月9日聯合宣布,允許購房者的首付比例是3%,據兩房主管機構聯邦房屋貸款局主任沃特對媒體說:“有很多信用良好、有足夠工資支付房貸的人因為沒有足夠的首付而無法獲得貸款。首付比例的高低不能代表還貸能力,我們需要看信貸歷史、收入等,全方位地評估貸款人的還貸水平。”3%是次貸危機前兩房允許的最低首付比例。

    次貸危機之前,美聯儲主席為了迎合總統競選的選票,降低利息,促進經濟發展,結果是大量國民進入貸款買房。可是當美國國民買進房后,格林斯潘就一路加息,把買房者一網打盡,這是要沒有還款能力的國民走上破產。所以,美國爆發了次貸危機。很明顯,現在美國低息貸款,如果大量國民買進房產之后,美聯儲加息,那么就會繼續演繹美國次貸危機下半場。

    不僅如此,黑石總裁tony james周三在美國銀行“銀行金融服務”紐約會議上表示,美國制造業已陷入衰退,對美國經濟“愈發悲觀”,並預測其將在2017年陷入衰退。彭博新聞社援引james發言稱,“美國大部分工業產業,不包括飛機和汽車公司,已經陷入衰退。”

    美國供應管理協會(ism)本月數據顯示制造業指數連續第四個月下跌。美國10月制造業指數50.1,低於9月的50.2,創2013年5月以來新低。其中就業指數跌至47.6,自4月以來首次跌破50,創2009年8月以來新低。制造業指數繼八月以來連創新低,顯示美國制造業擴張繼續放緩,目前已接近於零擴張。包括機構分析在內的多項數據顯示,美國制造業已陷入衰退。比如加拿大券商td securities分析認為,美國制造業前景黯淡,已經陷入衰退。其報告指出,去年以來,對美國經濟極為重要的制造業一直在竭力抵御全球能源價格大跌的負面影響、美元走強對美國出口活動的拖累、全球需求疲弱的影響。

    美國三季度經濟增長放緩,庫存減少是最大拖累因素。三季度美國企業庫存568億美元,為2014年一季度以來最低。gdp其它的所有細分指標也都在萎縮。個人消費支出(pce)增速從上季度的3.6%降至3.2%。消費對於gdp的貢獻也從上季度的2.42%降低至2.19%。

    james預期標普500指數中的大公司今年收益難有增長。事實是,美股的確出現了一些經濟衰退時期股市的表現。比如標普500成分股公司已經連續兩個季度收益負增長,這在非經濟衰退時期是少有的。

    一些分析師認為,這種企業收益增長趨勢是實體經濟的危險信號。德意志銀行的首席美股規則師david bianco就說,很多跡象顯示出現經濟衰退。除了汽車和房產這些亮點,其他方面增長還很疲軟,生產力和投資增長乏力,標普股指盈利也沒有增長。

    此外,james認為,增息並不能給經濟或市場帶來太大起色。美國長期維持過低利率,已經失去了刺激經濟增長的效力,甚至會沖擊就業市場,因為公司會更多投資在運營上,而不是人力成本。


    特別報導:鉅亨觀點》法國恐攻,股市怎麼辦?
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    2015年11月5日 星期四

    專家:單身者車房貸應計入保險額

    2015-11-02 10:46:10 經濟日報 記者葉憶如╱即時報導

    11月11日光棍節在即,行政院內政部統計處統計,男性初婚人數30-34歲最多,再來則是25-29歲及35-39歲。保險專家建議目前單身族趁花費較少時先規畫好未來家庭保障,用時間換取空間。外幣變額壽險兼具壽險保障、資產累積與分散風險機會,若有房車貸者,建議需計入壽險保障額度。
    中壽(2823)副總經理蘇錦隆表示,現代人晚婚,到了結婚時想再重新規畫保障,屆時的資產配置未必能夠配合。外幣則可讓資產配置多元化分散風險;若是單身且未來沒有結婚計畫的民眾,享有累積資產機會的同時,也可作為擔負奉養父母責任的家庭保障。
    蘇錦隆進一步解釋,抱持單身主義的民眾在壽險保障上的規畫比較單純,只需將孝養父母的責任考量在內,最多若有背負房貸或車貸等再計算進壽險保障額度中,萬一不幸身故不會債留父母外,也還能留有一筆孝養金;有結婚計劃的單身民眾則除了孝養父母的責任外,未來的另一半及結婚後生子的家庭責任也需一併規劃,保額最少以家庭年收入的十倍來計算,若有房貸及車貸等同樣也需計算進壽險保障額度中,由於相對家庭責任較重,建議最好趁單身時預先規劃保險保障,可選擇兼具壽險保障與追求資產累積機會的投資型保險商品,且能隨未來薪資收入及家庭責任增加,再彈性增加投入的保險費,讓保障能隨人生曲線調整。
    目前市面上有各種投資型保單可供民眾選擇,然而面對瞬息萬變的金融市場,若非專業投資人又沒時間研究市場走勢的民眾,往往不知從何下手。因此,蘇錦隆也建議可選擇連結委託投信機構代為運用與管理專設帳簿資產的投資型保單,民眾無須時刻盯著市場走勢,可藉由專業團隊代為管理操作,定期檢視績效及成果。

    2015年10月26日 星期一

    房貸平均利率 將跌破2%

    中時電子報作者記者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年10月20日 上午5:50
    工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】
    市場需求急凍,加上中央銀行降息效應,銀行房貸平均利率明年可望全面跌破2%,其中,各大行庫先前與央行有共同默契的「鐵板價」1.84%,在降息效應的影響下,行庫主管預估會降至1.77%,將成為國銀競逐房貸業務的最新「破盤底價」。
    根據5大行庫在台北市、新北市的房貸業務占比,台銀、土銀兩大國營銀行大約3成,合庫則超過4成,一銀、華銀同屬「三商銀」體系的銀行,則有一半以上的比重來自雙北市精華區。
    除了一般房貸利率將出現新的破盤底價,政策性優惠貸款「青年安心成家方案」將先行一步降價,前2年利率已確定從目前的1.72%,降至1.65%,首購族也因而先收降息之利。
    央行上月降息,本月底各大行庫將調降房貸基準利率,選擇「月調」的客戶,將可優先收房貸降息之效;而根據5大行庫內部的最新平均利率統計,各大行庫的平均利率,大致落於2?2.16%之間,其中,大部分的行庫,利率介於2?2.07%。
    行庫主管表示,由於房市需求急速萎縮,現在多家行庫合計新案、舊案在內的全體房貸平均利率已不到2.05%,本月底各大行庫將一口氣調降基準利率7點,屆時房貸的平均利率水準將全面破2%,也將成為未來房貸戶向銀行議價的新標竿。
    銀行主管也認為,由於明年投資客將受房地合一稅的效應而縮手,過去投資客是很多國銀房貸業務的主力,一旦縮手將導致這些銀行房貸業務量大減,取而代之的是自住型客戶對建商的售價、銀行的利率議價空間反而會因此雙雙放大,加上央行降息效應,「明年房市恐將轉成自住戶的買方市場」。

    2015年10月22日 星期四

    國銀房貸 明年凍到負成長

    中時電子報作者記者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年10月20日 上午5:50
    工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】
    國銀房貸業務明年將正式進入負成長。明年房地合一稅正式上路,多家大型行庫內部預期,由於投資客將抽腿,連帶相關的房貸業務量將大減,因此,繼今年大型行庫的房貸業務趨於零成長,明年恐將正式進入下一階段的「負成長」。
    一位行庫主管私下指出,銀行的房貸業務即將面臨負成長,現在形同是「不能說的秘密」,因為站在銀行主管的角度,不論推展任何業務,在訂定業務目標時一向都得正向看待,即使沒有正成長,也至少得「持平」,即所謂的趨近「零成長」,絕對不可能「未戰先降」,直接就把目標值訂為負數。
    儘管檯面上不能言明,但行庫的真實房貸數字卻可以說話。土銀、台銀、合庫、一銀、華銀是市場上的房貸市占率前5大銀行,包辦了整個房貸市場約4成的市占,因此,不論是利率,或是房貸業務量,都成為市場標竿。
    但根據5家行庫最新統計的截至9月底止的數據,若和去年9月底相較,除了台銀的房貸業務量年增率尚有2.8%,其他的4家銀行銀行年增率均呈負數。
    根據5家銀行的最新統計,今年9月底比起去年9月底,年減幅大約在5?80億元不等,換言之,除了台銀,其他的4家銀行已經提前在今年第3季就看到所謂房貸業務負成長跡象。
    行庫主管分析,在5大行庫之中,倘若只有1或2家出現負成長,或許可歸因為各銀行內部訂定的業務策略不同所導致,但若是大部分都出現負成長,就能反映出未來的市場趨勢。
    行庫主管認為,由於房地合一政策是在明年初才上路,年底前會有一波交易潮,包括這幾個月的房貸量,都有這波年底交易潮暗中推升,即便如此,和去年同期相較,仍不如去年。
    此外,現在很多房貸案源來自先前的土建融案延伸的分戶房貸,但由於土建融業務已自去年下半年開始萎縮,供案量減少的影響也將自明年起發酵,國銀房貸業務明年起進入負成長已難避免。

    2015年10月15日 星期四

    銀行啟動新一波房貸管控

    中時電子報作者記者呂清郎╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年5月25日 上午5:50
    工商時報【記者呂清郎╱台北報導】
    今年來房貸風險升高,銀行陸續提高授信管控,據悉下半年將全面啟動新一波措施,除延續上半年全面緊縮豪宅貸款,並將進一步清查新舊已承作的豪宅房貸授信案,配合重新鑑價降低貸款成數,同時評估再提高豪宅利率加碼,暫訂1?2碼(0.25?0.5個百分點),並且全面取消地段減碼。
    銀行房貸主管表示,回顧去年底交屋旺季,以及今3月房市旺季檔期,均顯現旺季不旺的情況,銀行新增房貸年減達一、兩百億元,更有每況愈下的趨勢,因此除了在第1季就已展開的加強房貸授信管控,設定全年房貸零成長目標、降低豪宅貸款成數、利率加碼及取消減碼優惠等,第2季以來更研擬下半年啟動新一波升級版管控。
    「不少豪宅的行情已經下來了,與當初預售開賣時的高價相比,現在完工交屋的價值下降,有重新鑑價的必要」,銀行房貸主管認為,以中央銀行規定的豪宅貸款成數上限5成來看,依當初預售簽約價格為標準放款,很可能實質上會超過5成上限,因此有重新鑑價的必要,甚至包括過去承作的舊案,也會一併重新鑑價。
    銀行主管指出,房貸利率方面,目前除了針對自住首購族給予一定減碼優惠及寬限期,換屋族或第2屋依照一般房貸利率計價,但整體來說,銀行的內部作業已上調利率約0.5?1碼,下半年預計一律調高1碼,豪宅更將上調1?2碼。
    地段及整批新成屋減碼全面取消;銀行主管說明,傳統房貸對不動產位在大都會精華地段,考量相對抗跌的條件,房市不佳時跌價風險低,平均會給予減碼約0.25?0.5個百分點不等,但今年來已大幅縮減適用減碼地段,下半年將全面取消,另外,整批新成屋房貸除了不再提供減碼,甚至反向採取加碼,暫訂幅度至少1碼以上。
    銀行主管補充說,長期來申辦房貸時,屬於較不利條件的小坪數套房、老舊公寓房子等,在新一波管控調整反而不明顯,主要是原本鑑價就偏嚴格,利率也大多已加碼,應該就是配合零成長目標,「還有多少空間就再放款多少」。

    2015年10月8日 星期四

    房貸利率創17月最高 挺進2字頭

    自由時報自由時報 – 2014年11月25日 上午6:11
    新承做房貸連四月下滑
    〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕政府積極打擊房市炒作,加上九合一選舉的不確定因素,導致房市觀望氣氛濃厚,五大銀行新承做房貸連續四個月下滑、創波段新低,利率創十七個月新高,且行庫風險意識抬頭,明年起,即使是首購族也很難看到「一」字頭房貸利率。
    中央銀行昨公布十月五大銀行新承做房貸降至三四六億元,比九月減少三十四億元,為連續第四個月下滑,創七年來最長衰退紀錄,且若扣除農曆春節季節性因素,則創下二○○八年金融海嘯以來新低。
    台銀、土銀、合庫銀、一銀、華南等五大銀行,承做房貸比重約佔全體銀行的四成,常被視為房市風向球。
    利率方面,十月五大銀行新承做房貸加權平均利率連四月上揚至一.九七七%,創十七個月新高,央行官員說,主因銀行風險意識提高,拉抬非自住、投資性房貸利率。
    行庫主管表示,今年首購族還有機會看到「一」字頭房貸利率,即使央行尚未重啟升息循環,考量房市反轉風險大增,明年起除了政策性「青安」外,預料將全面進入「二」字頭,且非自住要較自住再提高約一碼(○.二五個百分點)。

    2015年10月2日 星期五

    房貸管制鬆綁 央行打房縮手?

    華視華視 – 2015年8月15日 上午5:00
    過去打房不疑餘力的央行,現在縮手了嗎?現在宣布放寬房貸管制措施,包括特定管制地區刪除新北市八里、鶯歌以及桃園市,同時,購買豪宅以及第三戶房貸的最高成數由五成提高到六成。這是央行實施房貸限制五年以來首次鬆綁,房仲拍手叫好,認為有助房市回春,但卻被學者痛批打房「開倒車。」
    「好冷,整個冬天在你家門」,房市好冷,買氣有多凍,看看,北市蛋黃區安和路的電梯大廈,房價原本每坪109萬,現在屋主急脫手,砍了90萬,買家卻還不買帳,就怕房市住進冷凍庫,台灣經濟也冷枝枝,央行趕緊解凍,鬆綁打房政策,包括同一名下第二棟房貸成數不能超過7成的管制地區,刪除了新北市八里、鶯歌以及桃園市全區,同時,購買豪宅以及第三戶房貸的最高成數也從由五成提高到六成,也是央行打房政策五年以來首次鬆綁,房仲拍手叫好,學者卻是兩樣情。
    有人痛批打房「開倒車」,等於便宜了炒房投資客,但有學者說,沒這麼嚴重,央行突然放寬房貸限制,因為台灣經濟成長率大幅下休,挽救總體經濟,央行稍微鬆綁,希望房價軟著陸,而不是落進無底深淵。

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    2015年9月24日 星期四

    房貸鑑價 銀行改採較低價

    中時電子報作者記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年8月25日 上午5:50
    工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】
    行庫除緊縮房貸成數,近期房貸鑑價也有轉嚴的現象,銀行主管指出,過去一般是用實價登錄的第二高價來作為評估標準,現在可能會落入實價登錄的第三高價、第四高價來作為評估。
    以羅斯福路三段的某實際案例來看,最高價為89.6萬元一坪,次高價為85.1萬元、第三價77.1萬元,最高價跟第三價每坪差距達12.5萬元。
    銀行主管說,實價登錄上路後,就成為銀行鑑價的重要參考指標,加上銀行內部的鑑價標準,這樣對於房價的估算會更會準確,不過,今年以來房市明顯出現量縮情形,讓銀行上下相當重視這現象,所以現在鑑價會更為保守穩健,以因應後續可能出現的動盪。
    以目前的情形,銀行主管指出,除了鑑價保守,會更重視3P(借款人、房屋座落地、利率報價),也就是借款人的還款來源及使用用途,若是自住,是銀行較為歡迎的客群。
    不過,也有銀行在鑑價上保守,但是以利率來決勝,部分民營銀行以及外商銀行鎖定優質區域、優質仲介集體送件,搭配優質還款人收入門檻,推出直逼公務人員築巢優利貸1.84%起跳的限定房貸額度,希望在房地合一定案後,吸引客戶。
    相對於公股行庫較高的利率水準,民營銀行、外商銀行積極搶市,像是中國信託銀行取得公務人員築巢優利貸1.84%以鎖定相關族群。另一方面,針對優質客戶,也推出1.9%以上的房貸專案,但有限定專案貸款額度。
    也有民營銀行、外商銀行針對優質區域、優質仲介集體送件,搭配優質還款人收入門檻,推出最低的1.84%集體送件優惠專案,但也限專案貸款額度。
    業者指出,由於集體送件本來就有利率優勢,加上針對房屋區域、貸款金額、還款人的收入、負債嚴格控管,才有如此低的利率,並非每件房貸利率都可以拿到最低利率。
    華南銀行主管分析,現在利率除了政策性的青年安心成家購屋優惠貸款,房貸利率幾乎都是2.1%以上起跳;第一銀行現在內部的房貸利率水準也是2.1%起跳,彰化銀行則是在2%以上。
    房貸龍頭銀行土地銀行指出,鑒於目前房市交易更傾向自住需求的購屋者,為防範房市產生泡沫化及政策變革所造成的影響,持續關注未來經濟情勢及利率變化,運用房貸評分機制篩選優質客層,也會針對政府管控措施加強配合辦理,以持續維持房貸資產品質。

    2015年9月9日 星期三

    房貸壽險添保障 留愛不留債

    中時電子報作者記者孫彬訓╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年8月30日 上午5:50
    工商時報【記者孫彬訓╱台北報導】
    雖然房市近期出現盤整,但不管是有意買房,或是現在背負房貸的民眾,趁局勢不明時,不妨可以留意是否有買進房貸壽險及居家綜合險,讓自己的「家」更有保障。
    銀行及保險公司統計,在台灣,100個買房子的人中,約有95人會向銀行或保險公司貸款,房屋貸款依然是民眾貸款中比重最高與負擔最重者,多數人長期將好幾百萬元甚至上千萬元的貸款背在身上,卻常常忽略當意外發生,房貸負債可能對家庭或個人帶來的重大衝擊。
    華南銀行建議,民眾應該建立起先理債,再理財的負債管理觀念,如果能為房貸買張房貸壽險轉嫁風險,一旦意外發生時,透過房貸壽險來償付銀行或金融機構的貸款,以保存資產,還可以避免日後家人背負沉重房貸,留愛不留債。
    華南銀行解釋,房貸壽險是專為房貸戶規畫的一種保障,目標是清償貸款餘額,當房貸借款人發生不幸事故時,由房貸壽險來償還房屋貸款,可避免家人負擔龐大的房貸壓力。通常房貸壽險的要保人需為「房貸借款人」,並得以批註條款方式指定銀行為受益人,如果清償房貸後仍有餘額,則留給配偶或家屬,也可補貼日後的生活支出,讓家人多一分保障。
    目前台灣買房子的人約95%有申辦房貸,但卻只有10%買房貸保險,與歐美地區的70%至80%相比,明顯比例偏低,除了因房貸壽險在台灣推出時間尚不到10年外,經過調查發現,部分民眾以為是買房時才能買房貸壽險,如果房貸已經辦了就不能再買,華南銀行指出,只要是還有餘額的房貸戶,不管房貸已辦了多久,隨時都可向銀行提出申請購買房貸壽險,提供自己及家人最好的保障。
    第一銀行建議,為了避免憾事發生,留愛不留債,借款人貸款買房子時,可從自身財務狀況評估,除了可選擇購買平準型房貸壽險外,亦可選擇購買較經濟的遞減型房貸壽險,客戶可以視自身需求(如年期、額度、遞減)量身制作,提供自己及家人的貼心保障。
    舉例來說,30歲男性投保平準型房貸壽險、保額100萬元、保障10年期,其繳納的保費為23,300元;而同樣狀況遞減型房貸壽險,其繳納的保費為12,600元,提供客戶更多彈性選擇。
    一銀主管說,除了「圓滿安家」定期壽險外,針對意外部分,還有定期意外傷害保險附約,提供搭乘陸海空交通工具的1倍、2倍及3倍等加倍保障,有經常搭機外地出差的客戶可選擇加購,今年更擴大服務範圍推出防癌健康保險、意外傷害保險及住院醫療等附約,提供更豐富保障內容供客戶選擇。
    而天災人禍不斷,當意外發生時,若家中尚有房屋貸款,親人不僅必須面對喪親之痛,還需負擔沉重的債務,因此要如何將風險及傷害降至最低。一銀主管說,當民眾向銀行承做房屋貸款時,應該同時考量一併購買保險規畫風險,並善用保單可量身制作的特性,重新檢視自身需要(壽險、意外、醫療、住院),真正做到保護自己也保障家人的整體規畫。

    2015年9月2日 星期三

    房產投資貸款減少 澳洲房價有下跌跡象

    更新: 2015-08-31 05:52:42 AM   標籤澳洲 , 房地產
    【大紀元2015年08月29日訊】(大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導)購買投資型房地產的貸款,已經連續第兩個月下跌,這標誌著,對房地產市場採取的遏制措施,對飆升的房價的影響,可能很快會反映出來。


    澳洲新聞網報導,6月份,投資房地產貸款金額下降了0.7%,這是自2012年底以來首次出現的連續兩個月的下降。經濟學家們預計,監管機構為遏制歷史性的高房價所做的努力,將導致在未來幾個月裡,投資貸款的進一步減少。
    6月,購買自住房的貸款的貸款數目,上升了4.4%,而在5月份,自住房貸款下降了7.3%。
    聯邦證券公司的塞巴斯蒂安(Savanth Sebastian)稱,房地產業將繼續增長,也許很快會出現價格下跌。他說:「我們過去幾個月或幾年裡所見到的購買投資房的某些不合理的蓬勃旺盛勢頭,已出現消退了。那種一年又一年的巨幅的增長,已經成為過去了。」
    在截至今年3月的一年裡,悉尼的房價上升了13%,墨爾本上升了4.7%,把全澳平均水平也抬高了。
    投資活動助長了房價的飆升,因此,澳洲審慎監管局(APRA)開始採取措施,限制投資貸款的上升,以抑制房價的上漲。
    在最近的幾週裡,澳洲的四大銀行,均升高了對購買投資房的貸款利率。
    聖喬治銀行的高級經濟師庫南(Hans Kunnen)表示,這些因素的影響在一段時間之後將在購房貸款的數字上體現出來。
    「儘管我不認為限制措施是立竿見影的靈丹妙藥,但是將會在未來12個月裡對人們的買房決定發生影響。人們會想,這本來會更便宜一些,但現在貴了,也許應該退一步,不買房了,」他說。
    西太平洋銀行的高級經濟師漢藍(Andrew Hanlan)稱,歷史最低水平的利率助長了自住房購房貸款的上漲,使得房貸批准率達到了2013年以來的最高水平。
    「低利率促進了房產市場的繁榮,特別是在東部各省,」他說,「人們需要有房住。房貸預計將繼續以適中的幅度上升,其原因是經濟的增長,人口的增長——這是關鍵的推動因素,還有低利率。」
    責任編輯:簡玬

    2015年8月11日 星期二

    銀行借錢難 建商狂發債


    銀行借錢難 建商狂發債

                                                                          
    銀行借錢難 建商狂發債
    今年以來送件申請發債的建商
    為因應景氣低潮期、且銀行融資愈來愈難,最近大型建商紛紛發行公司債,累計至8月上旬為止,已有6家建商送件申請發債、金額約87.2億元,較去(2014)年全年57.8億元暴增逾五成。大型建商發債意願大增,除可提高自有資金水位外,也可借新還舊、或降低利率負擔。
    最近不少銀行陸續調高新申請土地融資、建築融資案件利率近3%,使得部分大型建商即早因應,紛紛發債,以進行借新還舊、或降低資金成本。
    許多歷經過房地產景氣低迷時期考驗的建築業大老,都記憶猶新,上波景氣最淒風苦雨的民國87年,學習「黑字可能倒閉」的教訓,亦是即使手中擁有龐大不動產,但若沒有流動性,就真的變成「不動慘」!因此最佳避險之道,就是提高自有資金、減量經營、降低負債比儘量壓到3~4成的安全值;起碼,也要維持在50%的及格水位。
    據調查,今年1~8月上旬,已有國泰建設發債30億元、隆大3億元、台開10億元、達麗10億元、興富發30億元、寶徠4.2億元等公司債,陸續送件申請,累計發債總額至少87.2億元,與2014年全年的發債總額57.8億元相比,今年前8月便已超越去年全年發債總額逾五成。
    興富發建設副總經理廖昭雄表示,最近銀行一直緊縮土融和建融,建商必須進一步提高自有資金水位;因此決定藉由較低風險的發債管道,籌措自有資金,以借新還舊,改善財務結構。
    再檢視上市櫃主要一線建商的資產負債表可發現,大多數大型建商隨著景氣暢旺、推案量大增、經營規模擴大,不知不覺負債比動輒6~7成。此時調整財務結構,確有必要。
    根據調查,華固、鄉林、長虹、興富發、冠德、基泰、全坤、名軒、華建、達麗等,2015年第1季的資產負債表上的負債比率,都攀升在60~70%之間;日勝生更跳升到77.17%。
    至於嚴格控制在50%以下者,包括宏普43.45%、皇鼎47.07%。潤泰創新則維持在59%,隆大約55%。
    反觀過去建築業模範生、一直號稱最低負債比,維持在25%左右的國建,近年負債比也一路提高,2015年第1季負債比率已達53.43%。
    建商分析,有些尚未完工交屋的存貨,或尚未開發的土地,借款項目都還會列在帳上,使得負債比率居高不下;一旦新案完工交屋入帳之後,該筆土地融資和建築融資借款項目才會塗銷完成,降低負債比率。因此,光看負債比率,也有可能失真。

    (本文轉自工商時報)

    2015年6月3日 星期三

    銀行啟動新一波房貸管控

    工商時報【記者呂清郎╱台北報導】
    今年來房貸風險升高,銀行陸續提高授信管控,據悉下半年將全面啟動新一波措施,除延續上半年全面緊縮豪宅貸款,並將進一步清查新舊已承作的豪宅房貸授信案,配合重新鑑價降低貸款成數,同時評估再提高豪宅利率加碼,暫訂1∼2碼(0.25∼0.5個百分點),並且全面取消地段減碼。
    銀行房貸主管表示,回顧去年底交屋旺季,以及今3月房市旺季檔期,均顯現旺季不旺的情況,銀行新增房貸年減達一、兩百億元,更有每況愈下的趨勢,因此除了在第1季就已展開的加強房貸授信管控,設定全年房貸零成長目標、降低豪宅貸款成數、利率加碼及取消減碼優惠等,第2季以來更研擬下半年啟動新一波升級版管控。
    「不少豪宅的行情已經下來了,與當初預售開賣時的高價相比,現在完工交屋的價值下降,有重新鑑價的必要」,銀行房貸主管認為,以中央銀行規定的豪宅貸款成數上限5成來看,依當初預售簽約價格為標準放款,很可能實質上會超過5成上限,因此有重新鑑價的必要,甚至包括過去承作的舊案,也會一併重新鑑價。
    銀行主管指出,房貸利率方面,目前除了針對自住首購族給予一定減碼優惠及寬限期,換屋族或第2屋依照一般房貸利率計價,但整體來說,銀行的內部作業已上調利率約0.5∼1碼,下半年預計一律調高1碼,豪宅更將上調1∼2碼。
    地段及整批新成屋減碼全面取消;銀行主管說明,傳統房貸對不動產位在大都會精華地段,考量相對抗跌的條件,房市不佳時跌價風險低,平均會給予減碼約0.25∼0.5個百分點不等,但今年來已大幅縮減適用減碼地段,下半年將全面取消,另外,整批新成屋房貸除了不再提供減碼,甚至反向採取加碼,暫訂幅度至少1碼以上。
    銀行主管補充說,長期來申辦房貸時,屬於較不利條件的小坪數套房、老舊公寓房子等,在新一波管控調整反而不明顯,主要是原本鑑價就偏嚴格,利率也大多已加碼,應該就是配合零成長目標,「還有多少空間就再放款多少」。

    2015年5月27日 星期三

    讓民眾快速了解可貸金額 銀行推房貸線上鑑價

    2015/05/26 11:07 記者顏真真/台北報導
    字級 字級大 字級中 字級小 
    一般大眾若想了解自己的房屋市價通常會透過房仲網站或實價登錄平台查詢,若要申請貸款,則需另外找銀行評估房屋可貸金額。現在有銀行推出房貸線上鑑價服務,民眾只要在線上鑑價填寫完整地址並完成簡單欄位輸入後,銀行即能進行初步評估,並將有房貸專員主動連繫討論可貸款金額,同時針對資金需求提供規劃建議。
    隨著理財觀念普及及投資管道更趨多元,大眾資金週轉需求隨之提升,銀行因應此趨勢,也提供各種貸款產品,滿足大眾的資金需求,各項貸款產品中,因房貸利率通常比其他貸款利率低,且流程相對簡便,若名下有房產者,銀行建議,可先利用房貸滿足資金需求,
    不過,一般大眾若想了解自己的房屋市價通常會透過房仲網站或實價登錄平台查詢,若要申請貸款,則需另外找銀行評估房屋可貸金額。看到了到民眾的需求。台新銀行就推出房貸線上鑑價服務,民眾只要在線上鑑價填寫完整地址並完成簡單欄位輸入後,台新銀行即能進行初步評估,並將有房貸專員主動連繫討論可貸款金額,同時針對資金需求提供規劃建議。
    台新銀行消費金融處資深副總經理蘇晉川表示,近來智慧型手機或平板電腦普及率快速提高,使用行動裝置的民眾愈來愈多,因應此趨勢,台新銀行用心調整房屋貸款申辦流程,讓民眾可以利用手邊的行動裝置或電腦,快速連結台新提供的線上鑑價服務,在安全的系統環境下,以簡單的步驟提供鑑價所需資料,可大幅節省往返銀行詢問的時間,讓金融服務更貼近民眾的需求。


    【更多新聞詳情請上 - 華視新聞網 】

    2015年5月17日 星期日

    南北皆慘!台、高創史上單月建物買賣移轉次低

    南北皆慘!台、高創史上單月建物買賣移轉次低


    2015年4月六都移轉動能,台北、高雄,創史上單月移轉次低2015年4月六都移轉動能,台北、高雄,創史上單月移轉次低
    【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台中、高雄公布2015年4月建物買賣移轉棟數,台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,台中交易量為3,286棟,較上月小幅成長1.64%,惟年減18.34%;而高雄落至2,730棟,為繼台北市之後,第二個公布量能走弱的直轄市,月衰退5.76%,比2014年減幅更達18.48%。台北市4月交易量僅優於2月,但在除去當時尚有農曆年節干擾因素,交易量能低點實反映首都房市萎靡窘況。
    南北皆慘!台、高創史上單月建物買賣移轉次低
    陳炳辰分析,每年的3-4月房市交易量乃被視為觀察房市上半年冷熱的指標,甚至作為春燕是否歸來的參考。然而,近兩年受到房市政策影響,特別是稅制上的改變,使得消費者信心呈現觀望,從目前六都地政局已公布至2015年4月的移轉動能,都創史上3-4月總量新低,台中市只有6,519棟,高雄市為5,627棟,年減幅分別是台中為19.03%,高雄是17.34%,甚而低於2009年金融海嘯時期,顯然尚未走出房市盤整。
    南北皆慘!台、高創史上單月建物買賣移轉次低
    台中市3月的總移轉棟數為3,286棟,月增幅1.64%,但年減幅有19.72%,行政區排名仍是三個重劃區天下,分別是北屯區514棟,西屯區437棟,和南屯區303棟,陳炳辰指出,三區當中僅北屯區在年、月增率上有所成長,四號道路生活圈利多聲勢儼然不滅,加上房價親民舊,讓該區房市有撐。

    至於高雄市是2,730棟,月減幅5.76%,年衰退18.48%,行政區排名都是傳統買氣熱區,前三名是鳳山區、三民區,和楠梓區,各是415棟、378棟、298棟,其中鳳山區月成長一成五,原因不脫房型產品相對左營、苓雅價廉物美,生活、交通機能也不遜色,令區域房市有所止跌。
    新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

    2015年4月17日 星期五

    房貸

    轉載:聯合報 記者孫中英╱即時報導
     
     
    惠譽信評表示,台灣銀行業房貸放款已與房價成長脫鉤,即過去幾年房價飆漲並非銀行房貸放款推升,甚至有人買房不須貸款。惠譽指出,若與5年前相比,國銀房貸放款規模減少5個百分點、放款量大減3000多億元,但同時間銀行海外放款卻成長近9成,風險提高。
    惠譽信評今天(8日)發布台灣銀行業最新報告,惠譽信評資深副總經理李信佳說,台灣銀行業曝險,正隨著放款組合結構變化而轉變;過去大家總認為,台灣銀行業最大風險會來自房貸放款,但近年政府積極打房,嚴管銀行房貸放款,業務風險已轉到「境外」市場。
    惠譽信評副總經理黃嬿如說,從2009到2014年,台灣房貸放款年成長約2%、但同期台灣每年房價上漲1成,可看出,台灣房價上漲「並非房貸放款推升」。
    李信佳說,過去大家最怕房貸和房價會「亦步亦趨」,這樣房市一反轉向下,銀行承受的擔保品價值滑落,就可能出現系統性風險;但事實不然,過去幾年大批海外資金回台買房,有些人根本不須貸款就能購屋,台灣其實是資金過剩推升房價,與房貸放款無太大關聯,「台灣房價未來若跌個3、4成,銀行應該還能承受」。
    根據惠譽統計,國銀房貸放款規模過去5年減少5個百分點,若以購置住宅貸款及房屋修繕貸款6.1兆計算,約減少3000多億元。李信佳說,台灣房市看淡,已不至於讓國銀出現災難性風險,但政策引導及法規鬆綁,過去5年,銀行大舉承做海外放款,尤其是OBU(國際金融業務分行)放款量成長近9成,風險增加。
    黃嬿如說,國銀海外分行及OBU放款加總,已達總放款、25兆多元的15%,其中大半放款又集中在中國大陸;主因大陸過去多年經濟成長率高,企業有大幅資金需求,但大陸經濟去年已開始放緩,也讓銀行業放款風險提高。  
    黃嬿如說,國銀海外放款會繼續擴大,但台灣銀行資本適足率(BIS)雖已提高,但還是不如港、星銀行,香港銀行BIS第一類資本(核心資本)13%,但台灣僅9%左右;若要控管境外放款風險,除提升獲利之外,還須強化銀行資本適足率。

    2015年3月3日 星期二

    新版房屋稅暴增!北市增160% 新北約一倍

    新版房屋稅暴增!北市增160% 新北約一倍



    (本文章轉貼自~好房網News編輯中心/整理報導)

    別以為「豪宅稅」「囤屋稅」跟你毫無關係!因為你才剛買新房子可得留意一下房屋稅的問題,根據2014年7月將非自用住宅房屋稅率確定調高,目前全台共有台北、新北、高雄、宜蘭四縣市調高,若以此四區近兩年建照核量推估,全台每年新版房屋稅將新增約近4萬戶受影響,而買豪宅的人可能更嚴重,因為還加上「台北市高級住宅認定」的加乘,初估年繳百萬房屋稅可能有上百間,每年還會增加約900戶。
    房屋構造標準單價調高狀況(表格)
    其實就國稅單位說明,房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值,乘以適用稅率計算得來。那甚麼是「房屋課稅現值」?又何謂「適用稅率」?我們從計算公式可以大概知道:應納稅額=房屋標準單價 × 面積 × ( 1-折舊率×折舊經歷年數 )×地段等級調整率×適用稅率。這當中有眾多變動的數字,所謂的房屋標準單價就是房屋課稅現值,至於適用稅率,指的就是你家是自用還是非自用,還是營業用,如果以自用來計算,大約就是你家房價的單價的11.2%。
    目前全台共有台北市、新北市、宜蘭縣與高雄市調高房屋構造標準單價,其中台北市平均調幅約增160%、新北市調幅約一倍、高雄市調幅約81%、宜蘭縣約35%,預估一年將有3~4萬戶受到房屋構造標準單價調升的影響,至於豪宅稅負暴增主要原因在於「調高去年7月後取得使照的房屋標準單價」「台北市高級住宅認定」兩相加乘,業者初估,未來三年完工、總價超過8,000萬元的豪宅戶數約2700戶,相當於每年有約900戶新豪宅繳新版房屋稅,會有加乘效果。

    2015年2月11日 星期三

    印尼紡織大王家族 砸10億買地

    印尼紡織大王家族 砸10億買地

    2015-02-12 經濟日報 記者陳美玲/台北報導


    台北市土地再現大買家,據北市實價登錄網最新公布資訊,「印尼紡織大王」台商宋良浩孫子宋大江,去年9月砸10.1億元買下北市中山區國賓飯店後方巷弄內187坪土地,扣除建照費用,每坪成交單價533萬元,創去年北市土地交易第三高。身價300億元的印尼紡織大王、家和紡織創辦人宋良浩,2009年以鮭魚返鄉的台商身分回台投資不動產,高齡82歲的他四年前將台灣房地產事業交由其孫子宋大江負責,並成立「HKI虹光國際」專營台灣不動產事業。宋家除了收購商辦、店面等物件外,二年前更跨足不動產開發,2013年在北市和平西路二段推出「虹光荷里居」,施工團隊重金聘請日本JDC國土開發團隊打造,顯示宋大江欲打造出品牌代表作的決心。去年9月宋大江以英屬維京群島虹光國際資產管理名義,砸10.1億元、從聚遠建設手中買下北市中山段三小段301~330地號(中山北路二段65巷7號)187.25坪土地,創去年北市土地交易總價第三高。台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,去年北市土地交易呈疲軟狀態,買方願意出高價,顯示相當看好當地未來發展。此塊土地是附帶建照,未來勢必開發推案,以買家取得土地及建築成本估算,未來每坪推案價百萬元以上才有獲利空間。 (本文轉貼自聯合財經網)  

    2015年2月2日 星期一

    國稅局:容積移轉所獲利益,財產交易所按實申報

    國稅局:容積移轉所獲利益,財產交易所按實申報

     
    作者:MyGoNews方暮晨
    時間:2015-02-01
     
     
    土地所有權人出售土地容積權益而有獲利者,應申報財產交易所得,仲介買賣者也應據實申報佣金所得
    土地所有權人出售土地容積權益而有獲利者,應申報財產交易所得,仲介買賣者也應據實申報佣金所得
    新聞摘要
    • 土地所有權人出售土地容積權益而有獲利者,應申報財產交易所得,仲介買賣者也應據實申報佣金所得
    【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近來土地容積移轉交易熱絡,國稅局提醒,非送出基地之土地所有權人出售土地容積權益而有獲利者,應申報財產交易所得,仲介買賣容積移轉者也應據實申報佣金所得。

    國稅局說明,土地所有權人移轉依「古蹟土地容積移轉辦法」及「都市計畫容積移轉實施辦法」規定所取得的土地容積權益,屬權利交易性質,自第三人取得的對價,減除原始取得成本及必要費用後之餘額為財產交易所得,至於成本及必要費用則以該容積權益移轉收入的100%計算。但非送出基地之土地所有權人出售土地容積權益而獲利者,則應以出售取得之價額,減除原始取得成本及必要費用後之餘額申報財產交易所得,課徵所得稅。

    該局進一步表示,贈與人如利用贈與子女免徵贈與稅之公共設施保留地,由子女轉贈地方政府而取得可移轉之容積,贈與人再以本人為負責人之建設公司與其子女所取得之可移轉容積合建,使其子女獲配屋款。此種透過迂迴之安排,達到無償移轉應稅財產予子女而規避稅負之行為,稽徵機關將就實質贈與移轉之財產課徵贈與稅。

    國稅局特別呼籲,個人或營利事業如非送出基地之土地所有權人,有出售土地容積權益收益者,均應依法申報財產交易所得,如有短、漏報情事,應儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定,在未被檢舉或查獲前,自動補報並補繳稅款及利息,以免受罰。
     
     
    (本文章轉貼自MyGoNews不動產網路新聞 )

    2015年1月8日 星期四

    民營銀行調定了! 連首購族1字頭房貸也將成歷史

    民營銀行調定了! 連首購族1字頭房貸也將成歷史...



    好房網News記者黃慈雯/整理報導

    受到金管會要求提存率增至1.5%影響,大型行庫相繼調升房貸利率,以往房貸利率1字頭確定回不去了。不只大型行庫危機意識啟動,連民營銀行也將在1月中旬陸續調高房貸利率約0.15個百分點,今年起不僅首購自住客難申請到2%以下的低利率,連貸款成數超過70%者,超過的部分也會調升利率一碼(0.25個百分點)。
     
    不只大型行庫相繼調高房貸利率,1月中旬後多間民營銀行也將跟隨腳步調高利率,往後就算是首購族,也很難申請到2%得低利房貸。
     
    (好房網News記者陳韋帆攝影)
    新店區的銀行街,銀行群聚照。(好房News記者 陳韋帆/攝影)
     
    受到打房與金管會要求提存率增至1.5%等影響,台土合三大行庫早在去(2014)年確定今年房貸業務將「零成長」,並且也會將貸款利率緩步調升。聯合報報導,銀行業者表示,參考同業狀況後,決定下周起陸續將房貸利率調升,反映資金成本及市場趨勢。
     
    其中最受矚目的首購族房貸利率也無一倖免,將會從原來的1.85%~1.98%調升至2%~2.2%,貸款成數也將會以7成為門檻,除非是優質客戶,否則貸款成數很難再超過8成。另外,像第一銀行、華南銀行等公股行庫,放款利率也將由2%起跳,往後即便是自住客,也很難申請到2%以下的低利率。
     
    至於非首購族的房貸利率,目前利率水準約2%,但1月中旬起2%的低利房貸也將成為歷史,將會上調2.3%以上,調幅約0.3個百分點,而貸款成數最高限制在7成,即便財務狀況沒有疑慮,但只要貸款成數超過7成,銀行就會將超過的部分提高貸款利率,調幅約一碼左右。也就是說,如果貸款成數為75%,超過的5%貸款利將加碼0.25個百分點。


    (以上文章轉貼自 好房網)

    2015年1月6日 星期二

    101年、102年及103年勞工保險被保險人紓困貸款期間利率為年息1.67%

    101年、102年及103年勞工保險被保險人紓困貸款期間利率為年息1.67%
     
     
    101年、102年及103年勞工保險被保險人紓困貸款期間利率為年息1.67%
    勞動部103年12月10日勞動保1字第1030086375號公告101年、102年及103年勞工保險被保險人紓困貸款之貸款期間利率自104年1月第一個營業日(即104年1月5日)起為年息1.67%。


    http://www.bli.gov.tw/news.aspx?sys=news&id=DuFMg0rH4co%3d

    北市買賣移轉棟數僅3.2萬棟 還不到SARS時的6成

    北市買賣移轉棟數僅3.2萬棟 還不到SARS時的6成   

     
    • ▲民眾心目中台北市最保值抗跌的區域首推大安區。(圖/記者曹逸雯攝)

      ▲民眾心目中台北市最保值抗跌的區域首推大安區。(圖/記者曹逸雯攝)

    記者曹逸雯/台北報導
    台北市去(2014)年買賣移轉棟數出爐,全年僅3萬2023棟,創下1992年、近23年以來的新低,成交量甚至還不到2003年SARS期間的6成。
    台北市5日發布去年12月買賣移轉棟數3055棟,雖然較11月增幅超過3成,但在全年買氣衰頹的狀況下,仍難以回天,去年全年買賣移轉棟數僅3萬2023棟,是內政部統計處自1992年開始公布以來的新低量,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,對比2004-2010年北市每年都有6萬棟以上的移轉量,今年北市交易量只有高峰時的一半,針對性的政策與高房價的門檻,是北市房市交易量大幅量縮的原因。
    從北市12月的交易情形來看,前3名分別由中山區、文山區以及內湖區拿下,全國不動產總經理石吉平指出,2014年政府祭出豪宅限貸令,高價產品交易首當其衝,加上投資客觀望,自住族群成為購屋主力,也使得區內多數為低總價小宅的中山區蟬聯賣座王。
    住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示,去年外有大選干擾,以及眾多房地產利空訊息,加上房價已達高點,屋主不願讓價,買氣自然無法開展,今年如果賣方願意「有感」降價,才會有助於買氣。
    綜觀各區域表現,住商不動產北市區經理錢思明分析,文山區以自用客戶為主,加上房價平實,買氣較為穩定,而南港區在冷卻多年後,去年重新發燒,也是跌幅僅有4%的重要因素,反觀衰退39.4%的內湖以及28.4%中山區,由於過去交易熱絡,當市場交易冷卻時,自然成為重災區,雖然年底交屋潮與節稅潮加溫,但還是無力回天。

    文章轉貼自 now news