2014年12月8日 星期一

北市首座豪華公營住宅 戶籍滿1年可搶租

北市首座豪華公營住宅 戶籍滿1年可搶租

(本文轉貼自好房News)

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
台北市首座豪宅等級的公營出租住宅即將完工落成,台北市長郝龍斌卸任前特別強調已經在任內規劃9000餘戶公營出租住宅,而北市首座由平宅改建的文山區「興隆公營住宅」去年由潤泰集團與市府簽約興建,預計272戶最快明年6月可釋出抽籤,預料將掀起小資搶租潮。
興隆公營住宅興建如小豪宅般。(好房網News記者陳韋帆攝影)
興隆公營住宅坪數較小的格局設計簡單,客廳就可看的到廚房,空間感不擁擠。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
潤泰集團旗下潤弘精密興建的「興隆公營住宅1區」,去年9月取得建築執照動工,因採用「預鑄外牆版複合式工法」工程進度超前2%,預計明年5月交屋。由於該案是北市首座發包投資興建的公營住宅,具有典範性意義,預料落成後將為北市公營住宅開啓新世代。
「興隆公營住宅1區」總戶數272戶,坪數若以3成公設換算,分別規劃套房11.4坪,1房的14.2坪及18.5坪,2房22.8坪及24.2坪,3房30坪;其中以1房、2房各為112戶為主流房型,其餘套房、3房各為24戶。
台北市都發局住宅工程科科長李宜儒表示,一般公營住宅租金單戶起跳約8千至1萬元,明年落成招租前會以附近租金行情7成估價換算租金。未來租金含管理費,並由潤泰集團維護管理社區。
由於「興隆公營住宅1區」施工精細,外觀時尚新穎,矗立在文山區木柵路二段頗有豪宅之姿,加上住宅內已經裝潢完全,備有瓦斯爐、熱水器、燈具、床架、衣櫃客桌椅等,較一般新成屋租金低,預料將掀起搶租潮。
興隆公營住宅由安康平宅改建。(好房網News記者陳韋帆攝影)
興隆公營住宅大樓外觀。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)
目前公營住宅多規範家庭所得稅額在40%分位點以下,103年度大約是119萬元以下,申請年齡限制在20至46歲之間,並要設籍北市1年以上。打算承租豪宅級公營住宅的小資無殼族,明年6月千萬別錯過申請抽籤。

2014年12月4日 星期四

臺灣觀點:順應潮流 選後兩岸經貿往來仍密切

臺灣觀點:順應潮流 選後兩岸經貿往來仍密切



臺灣「九合一」選舉結果揭曉,包括民進黨支持的無黨籍臺北市長當選人柯文哲在內,民進黨掌握過半數的縣市長席次,也贏得桃園、臺中、臺南和高雄的直轄市長選舉。民進黨在「九合一」選舉大有斬獲,使得臺灣的地方政治生態徹底改變,也連帶使得許多人憂心兩岸經貿關係會因此產生變化。
民進黨贏得地方選舉,確實對國民黨造成極大的執政壓力,尤其是在推動兩岸協議和兩岸經貿政策方面,或多或少會受到影響。包括《海峽兩岸服務貿易協議》、《兩岸協議監督條例》、「自由經濟示範區」等攸關兩岸經貿發展的政策,估計將難以付諸實施。
但事實上,如果民進黨順應兩岸主流民意,兩岸經貿關係在民間交流旺盛的情況之下,依舊會向前發展,不會因為「九合一」的地方選舉結果而有劇烈變化。尤其是臺灣從1987年開放民眾到大陸探親以來,兩岸交流合作非常迅速,目前大陸已經是臺灣的第一大貿易夥伴、第一大出口地、第二大進口來源、第一大投資地,和人民出外旅遊最多的地區,在雙方經貿關係如此密切的情況之下,任何政黨都不應、也不會漠視兩岸經貿關係發展的現狀。
特別是過去6年來,馬英九總統推動兩岸「正視現實,建立互信,擱置爭議,共創雙贏」的政策,並且在「九二共識」的基礎之上,恢復海基、海協兩會制度化的協商,到目前為止,一共舉行10次會談,簽署21項協議,臺北和北京共同營造65年來最佳的兩岸關係。臺灣人民不會讓當前和平穩定、繁榮發展的兩岸關係再走回頭路。
舉例來說,在兩岸貿易方面,根據臺灣統計,包括香港在內,2013年兩岸貿易總額為1,647.2億美元,其中臺灣出口1,204.7億美元,進口442.5億美元,透過兩岸經貿往來為臺灣賺取762.2億美元的貿易順差,歷年來累計臺灣從大陸賺取的貿易順差超過7千億美元,成為臺灣經濟成長最重要的動力來源。
在《兩岸經濟合作架構協議》(ECFA)早期收穫計畫方面,從2011年1月1日實施到今年9月底,為臺灣企業出口大陸累積減免關稅19.27億美元,也為大陸企業出口臺灣累積減免關稅1.96億美元。
在兩岸投資往來方面,截至今年9月為止,臺灣到大陸共41,129個投資項目,金額1,413.52億美元,占同期臺灣對外投資總額61.37%;而依大陸統計,累計到今年9月共有91,520個項目,金額607億美元。
臺商到大陸各地投資,為當地提供資金技術和就業機會、繳納稅收、賺取外匯、對於當地發展有非常大的貢獻。而大陸臺商也經常自臺灣採購原料、零組件和機械設備,促進臺灣對大陸的出口。
在臺灣開放陸資來臺投資方面,自2009年6月開放以來,到今年10月底為止,共計有595件投資案,投資金額11.81億美元,為臺灣創造1萬個以上的就業機會。
在兩岸金融合作方面,兩岸貨幣清算制度已經正式實施。目前臺灣有13家銀行到大陸設立14個分行;大陸也有中國、交通、建設3家銀行在臺灣設立分行,招商銀行設立辦事處。去年2月6日臺灣開放人民幣存款,到今年9月,總存款金額超過3,000億人民幣,居全球第二,僅次於香港的1兆元人民幣。
在兩岸人民往來方面,2013年臺灣人民到大陸516.2萬人次,大陸人士來臺為285.8萬人次。兩岸人民往來頻繁對於增加彼此了解,以及雙方觀光旅遊業發展有極大的幫助。
由兩岸經貿往來密切的事實,再加上全球化、區域經濟整合的國際浪潮,臺灣理應維持兩岸和平穩定、繁榮發展的關係,讓雙方能夠優勢互補、分工合作、相互提升,互惠雙贏,共同提升兩岸人民的福祉。這不但是臺灣的主流民意,也是兩岸的主流民意,包括民進黨在內,任何政黨都不能背離,任何意識形態也不能左右這個潮流和主流民意。(本文於中央廣播電臺臺灣觀點節目播出)

2014年11月25日 星期二

房貸利率 明年恐難見1字頭

房貸利率 明年恐難見1字頭

                            

政府打房奏效,10月新承作房貸金額連4月下滑。林琨凱攝
【林巧雁╱台北報導】政府打房見成效,加上9合1大選將近,央行昨公布10月新承作房貸金額月減近34億元,連4月下滑;房貸利率則推升至1.977%,創17個月新高,呈現量縮價漲局勢。央行官員解釋,因政府正在推動房地合一稅制、實價登錄上路、選舉因素,民眾對房市持觀望態度。
10月5大行庫房貸金額345.74億元,月減33.87億元,連4月衰退,也創7年來最長衰退紀錄,若扣除農曆春節因素,創2008年金融海嘯新低。10月房貸利率則由9月1.972%,上升0.005個百分點,明年房貸利率恐難見「1」字頭。

2014年11月13日 星期四

房市/建商推案冷~ 北市前10月新增案量比桃園還少

房市/建商推案冷~ 北市前10月新增案量比桃園還少

記者曹逸雯/台北報導
今年上半年受到政策打房不斷,下半年又有選舉因素干擾,根據統計,今年截至10月底止,北台灣總推案量僅約1.03兆元,較去年同期的1.16兆元減少約1300億元,值得注意的是,北台灣各縣市推案量仍以新北市穩坐冠軍寶座,而台北市的新增案量比桃園還少。

據住展雜誌統計,今年第3季北台灣總推案量為2927.18億元,若與今年第2季的3743.33億元相比,減少逾816億元,季減幅約21.8%;若與去年同期的3880.07億元相比,驟減逾952億元,年減幅高達24.6%,顯示今年第3季新增供給量明顯減少。

截至今年10月底為止,北台灣總推案量僅約1.03兆,較去年同期的1.16兆元減少約1300億元。住展雜誌企研室經理何世昌表示,北台灣全年推案量已經連續2年突破1兆元,若從各縣市推案量觀察,新北市推案總銷金額2294.39億元,穩坐冠軍寶座,前10月推案量逼近台北市2倍。

桃園則是以2462.08億元正式擠下台北市,成為北台灣推案量第2大的縣市,台北市的推案量則為2294.39億元。不知是台北市供給量嚴重不足?還是桃園地區供給量過多?

何世昌指出,因為選舉因素,業者大多避開11月推案,並把推案時間延至明年,估計今年11月加12月總推案量低標約1000億、高標約1400億元,全年推案量預估約落在1.13億至1.17億元之間,將較去(2013)年的1.34兆元減少超過1成以上。

(本文轉自奇摩新聞)

2014年10月23日 星期四

不管辦什麼貸款 「聯徵」扣分項目一定要知道

本文章轉貼好房網NEWS



不管辦什麼貸款 「聯徵」扣分項目一定要知道


 

好房網NEWS記者賴宛玲/綜合報導

買房需要房貸、買車需要車貸、有金錢需求的時候需要信貸,錢到時方恨少,如何提高貸款成數、降低貸款利率,「聯徵」是和銀行交手時最重要的關鍵。在銀行審核貸款申請案件時,會依照本身的評分系統先行評估,再根據「聯徵中心」提供的個人信用資料綜合考量,最後總結你可以貸到的金額和利率。因此如何加分和避免扣分,就是拿到多少錢的重點了。
信用評分,是申請貸款最重要的審核依據。(好房資料中心)

民眾想要用信用卡繳地價稅,要仔細計算負擔手續費是不是划算(圖/好房資料中心)

依坊間銀行貸款的機構整理出「聯徵」會觀察到的項目,大致如下:

1.信用卡
你一定要用信用卡,而且必須要刷。次次繳清的客戶對銀行來說就是好客戶,加分是一定要的;但目前有很多刷卡分期零利率的優惠,如果有使用分期會扣分嗎?答案是不會。如果分期都有準時繳納,銀行雖然不會加分,但也不會扣分。最嚴重的扣分是「遲繳」,就算是忘記一天,都會破壞聯徵的信用評分,「預借現金」、「超額刷卡」都是扣分項目。那動到循環利息會扣分嗎?對有些銀行而言,客戶雖然動到循環利息,但每期仍繳交最低金額或更多,代表有珍惜信用,至少不會扣太多分。

2.工作
個人的職業、工作穩定度,薪資都是「聯徵」的必備項目。基本上以工作三個月為門檻,部分銀行會提高到半年,工作越久分數越高,銀行專員建議剛換工作的朋友們要申請貸款,最好是等一等。

3.負債比
客戶的還款能力,是銀行評估貸多少錢給你的重要關鍵。銀行會計算客戶的負債比和月付比,你的每一筆借款時間金額、還款狀況,銀行都一清二楚。身上都沒有負債是最重要的;但如果有車貸、信貸、還想要貸房貸,也不是不可能,只要都能準時繳款,也繳得起,評分反而比較高。

4.別當小白
銀行業者常提的「小白」,泛指無信用卡、現金卡、任何貸款的信用空白客戶。你以為從沒借錢,從不刷卡,信用會漂亮嗎?其實不然,聯徵中心查無信用紀錄和財務往來紀錄,無從得知你的還款能力,自然不敢輕易借錢給你,如果沒有存款,貸款更形困難。

5.申請次數
申請貸款還有一個很嚴重的扣分情況,就是你聯徵次數過多。如果銀行查詢你的信用紀錄時,發現別家銀行也曾查詢過,自然會聯想是不是前幾家貸款沒過?是不是有甚麼特殊情況?自然就會降低分數。專家建議,最好不要同時申請多家銀行貸款,因為聯徵中心的資料會保持三個月左右,如果要再申請,建議是三個月到半個月以上,以確保信用評分


2014年10月16日 星期四

趨勢多空?該怎麼看?

全文擷取予全球遼望,林奇芬專欄。https://tw.money.yahoo.com/blogs/global-view/趨勢多空?該怎麼看?-060147115.html



趨勢多空?該怎麼看?


9月到10月連續國際股災,讓投資人嚇出一身冷汗,目前市場看空趨勢言論更超越看多者,漲了五年多的股市,是否已經到了反轉臨界點?
股市跌破年線,歐股壓力大
近期包括美股、德股、英股、日股,主要國際股市都跌破年線,確實也到了多空檢視的關鍵。以資金流向與技術面來看,目前德國、英國股市季線、半年線、年線都下彎,且跌破前低,呈現空頭走勢。如果未來歐洲股市有反彈,應該要先採取減碼動作,等待經濟面與股市面更多的訊息,再決定後續動作。
美股部分S&P 500與道瓊,雖都跌破年線,但目前季線、半年線下彎,年線仍上揚,若美股可以止跌、走小幅震盪,則仍屬多頭格局,對於全球股市也將是信心指標。若美股無法站回年線,則未來全球將持續一段震盪修正的走勢。
美國想升息,嚇壞全球金融市場
目前全球金融市場動盪,可以說是投資信心不足,以及過度反應,而造成一些奇怪現象。照理來說,擔心美國升息,資金應該要撤離債市,結果市場的反應卻是資金大量湧向美元,造成非美元貨幣大跌,股市震盪,資金反而又躲進債市去,美國10年公債殖利率還大跌至2.2%。按照這個走勢來看,投資人似乎不擔心美國升息問題,換句話說,聯準會提早升息的命題,可能不存在。
但歐洲又不太一樣,歐洲央行為了刺激疲弱經濟,今年10月開始推動歐版QE,因此德國10年公債殖利率跌至0.84%,可說是史上最低。歐洲經濟疲弱,資金湧入債市還情有可原,可是,預期貨幣寬鬆,造成歐元大貶,近期匯價最低來到1.2498,且預期未來還有續貶壓力,搶低利歐債又賠上匯差,真的划算嗎。
美國QE想退場,歐洲想加碼
目前金融市場呈現有人想收傘,有人想放水的二樣情。歐洲為了拯救疲弱經濟,想要注入更多資金,但美國因為景氣轉好,想要開始回收資金。從景氣循環的角度來看,美國正要從春天邁向夏天,但歐洲則在走不出冬天的困境中掙扎,二者都不是面臨景氣過熱的秋天跡象,因此,投資市場雖然面臨大幅度震盪,但卻不是經濟基本面趨勢改變,而是資金變動與投資信心造成的波動。
雖然基本面沒有太大改變,但資金移動卻可能造成資本市場大幅震盪,例如,德國股市從6月的高點10050點,跌至近期低點8699點,跌幅就高達13.4%,英國股市跌幅也有8.8%,投資歐洲基金的投資人,都面臨資產縮水損失。不過,在歐洲央行持續注入資金,歐元貶值有利出口企業下,對於歐洲經濟中期反而是利多,股市在震盪修正後,也將出現較好的買點。
預期美國升息,市場會有調整期
回顧美國前一波升息的歷史,美國在20046月第一次升息,美國股市從20043月到8月呈現近半年的修正走勢,但之後美國聯準會雖持續升息,美股也續創新高,一直到2007年。由於這次低利率環境持續時間很長,從2009年到2014年,再加上大規模QE,股市又漲至歷史高點,在升息預期下,股市也將面臨一波修正震盪走勢,時間可能需要一季到半年以上,但此應視為中期修正,而非趨勢改變。
短線在資金回收預期、投資人信心不足、恐慌氣氛升高下,股市震盪難免,單筆投資人仍要嚴格執行風險控管,該落袋為安或停損出場者,都應該要果斷執行。但對於中長期定時定額投資人,仍然應該持續進行,不要隨意中斷投資計畫才好。
(以上為個人看法,不作為投資建議,投資人請自行判斷投資風險)
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2014年9月30日 星期二

房價鬆動? 學者:再等1年更明顯

房價鬆動? 學者:再等1年更明顯



有年底選再還有2016年總統大選,再加上一連串房市政策打壓,交易量大幅萎縮之際,學者認為,房價鬆動下滑要更明顯,至少得等上1年左右,到時候整體房價有機會,比現在的實價登錄價格,再下滑2成到2成5,市中心蛋黃區最高也有1成的跌幅。



淡大產經系副教授莊孟翰:「整體來講,市場走下坡是確實的。」

不敢下手的自住客,聽到這番話,肯定很開心。淡大產經系副教授莊孟翰:「紅單會消失膨風價會消風,這絕對正確,接著下來價格就會下修,才會進入議價空間(加大),價格下修最後才是跌價。」

莊孟翰認為到了2015年下半年,政治因素衝擊下,房價會來到相對最低點,市中心蛋黃區,房價有機會下降5%-10%,至於整體房價,會比現在的實價登錄再降個25%,不過壞消息是,接下來要小心銀行放貸風險。

淡大產經系副教授莊孟翰:「太高的稅率不合理的政策,把這個整個交易壓縮掉了,市場流通性有問題嘛,你要買第一戶買不起嘛,你要換屋換不起嘛,那想要賣的人賣不掉嘛,這樣來講銀行本身資金流動,造成法拍等等,那就不可收拾了。」

因此金管會才會提出警告,以目前國銀房貸佔放款比重來看,土地銀行54.8%最高,渣打47%、聯邦40.8%,匯豐也有37.8%,如果增提房貸以及土建融的準備金1%,等於得提列773.5億元,以2013年獲利金額來計算,假如利率一拉高,高雄銀行土地銀行首當其衝,另外陽信、臺銀、中信、兆豐,也都被點名,危機正在悄悄發酵。




(以上文章轉貼自奇摩房地產新聞)

2014年9月23日 星期二

暗示升息腳步跟隨美國?彭淮南:對台影響最甚的是美貨幣政策

文章摘錄自奇摩新聞網 

暗示升息腳步跟隨美國?彭淮南:對台影響最甚的是美貨幣政策




台灣央行總裁彭淮南赴立院備詢。(鉅亨網記者王莞甯攝)

台灣央行總裁彭淮南赴立院備詢。(鉅亨網記者王莞甯攝)
 
台灣央行總裁彭淮南今(24)日赴立院進行中央銀行業務報告,對於立委問及近期全球市場對美國升息的預期,是否導致全球經濟風險升高甚至演變為系統風險?彭淮南回應,目前主要國家的貨幣政策背道而馳,對台灣影響最甚的是美國,至於到底要不要升息,還是要看物價展望、以及國內外經濟情勢作全盤考量。
彭淮南指出,近期主要市場貨幣政策立場背道而馳,美國、英國逐漸採取緊縮,但日本、中國和歐洲央行採取寬鬆貨幣,其中,對台灣影響最大的是美國,「觀察台灣10年期公債殖利率根本就是跟著美國的10年期公債殖利率走」。
彭淮南認為,明年中旬美國有可能提高利率,再過半年後債券到期也不再投資,屆時就是真正緊縮的開始。
不過,對於是不是要升息,彭淮南仍語帶保留表示,「利率變動是看物價展望和國際經濟情勢,作全盤考量後才透過央行理監事會議決定」。
由於彭淮南指出,今年主計總處估消費者物價指數年增率(CPI)約1.5-1.6%,明年也在1.5%左右,是處於穩定的狀況,暗示目前物價未大幅走揚,仍不足以以升息因應。
另外,彭淮南表示,目前升息的預期蠢動,日前已強調「房市要注意利率調升後的風險」,且今年前8月全台交易量年減11%,再加上房地合一課稅的預期是有效的,房市的控管漸見成效。

2014年9月18日 星期四

房地合一稅設分年扣除率

房地合一稅設分年扣除率

本文轉貼自 
工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
房地合一稅制方案即將出爐。財政部規畫,對個人不動產資本利得採分離計稅、合併結算申報課稅,並區分自住、非自住不動產,依持有年數,設定分年扣除率,自住屋最高可減除獲利八成;僅有一屋的民眾持有5年以上,免徵交易稅,以降低衝擊。
立法院已開議,預計9月下旬召開財政委員會,財政部加緊不動產稅改腳步,討論課稅稅基、累進稅率及長期持有優惠等項目。
財政部表示,房地合一稅制改革,是針對個人及法人處分資產的資本利得實價課稅,處分定義不僅是出售,還包括交換或贈與等,若有實際獲利,即必須實價課稅。
稅率方面,財政部定調採取累進稅率,以避免高所得者適用低稅率、低所得者適用高稅率,並參考南韓以綜所得累進稅率,作為房地合一稅率,以個人售屋為例,適用稅率從5%至45%。
財政部表示,房地合一將有長期減徵優惠配套措施,區分自住、非自住,分年適用不同扣除率,自用宅可享更多優惠,持10年以上者,扣除率可達80%。
舉例,甲君以1,000萬元購入自用宅,持有10年後以2,000萬元出售,長期減徵優惠適用扣除率為80%,甲君可扣除800萬元的特別扣除額【(2000萬-1000萬)×80%=800萬】,若甲君的綜所稅適用12%稅率,而不動產資本利得稅為24萬元。
若本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭,財政部也設有免稅優惠,但為求課稅公平,財政部擬參考央行對高價住宅定義,設定排富條款,出售總價3,000萬元以上者,無法適用免稅優惠。
另為防堵假自住的逃稅漏洞,財部將嚴格限制,一戶免稅者須持有5年以上出售,才能適用免稅優惠;由於持有年限較奢侈稅2年閉鎖期更長,屆時奢侈稅可望同步停徵。

2014年8月28日 星期四

買方市場來臨 看預售屋4種必「殺」技

買方市場來臨 看預售屋4種必「殺」技


(文章轉貼自好房News )


好房News賴宛玲/整理報導
雙北市房市成交量急凍,台銀、土銀在雙北市的房貸占比也出現下降趨勢,委賣物件持續增加,卻沒有相對的成交量,房仲表示進入「買方市場」後,預售屋價格變得比較鬆動。往常預售屋在銷售時,建商和代銷通常以「兩年後的行情」作為開價準則,如今"房價下跌"的預期心理,對於自住客而言,殺價相對有利。
計算房價沒有一定公式,購屋族若能掌握原則,有助找到心中最滿意的價格。(好房News記者馮牧群/攝)
計算房價沒有一定公式,但購屋族若能掌握原則,將有助找到心中最滿意的價格。(好房News記者馮牧群/攝)
在房市交易低點下看預售屋,要從多少價格開始喊呢?好房網整理了四大關鍵,讓您看預售屋如果佔不到便宜,至少也不會吃虧。
1.折扣自己喊
房產專家Sway說過,預售屋一開價就要砍三成。如今買氣急凍,議價更有空間,專家建議要從六折開始喊。Smart智富雜誌提到,以往景氣好的時候,第一次出價,銷售人員通常會給九折的價格,如今買盤縮手,建商為了搶客人下訂,有時候會直接開出「優惠價」,如果是七成左右的價格,代表實際價格還可以降一些。Sway說,樓層跟房價也有關係,如果是20層的大樓,中間樓層就是10樓,往上加錢,每兩層樓就加三千,往下則減三千。
2.三大談價期
預售屋從推出到完售,通常有三個時期是比較好談的階段。最早是潛銷期:這時候最好談,因為建商還在測試買氣和市場,敢殺價的話會有便宜可以撿。中間有促銷期:建商將預售屋包給代銷公司後,代銷公司會有一段促銷期,此時去接待中心看屋,價格落在牌價和底價之間。最後的施工期,代銷公司已撤場,如果建商還有餘屋,議價空間又會再度變大。
3.底價在哪裡
上市公司的建商通常有財務報表可以觀察,財經專家蔡玉真表示,如果建設公司的毛利佔40%,每坪開價80萬,代表成本可能會在48-50萬元左右,再加上管銷、人力等成本約10%,每坪合理價就會在56-57左右。懂得算底價,讓銷售人員覺得您經驗老道,就比較不會漫天開價。
4.能拗則拗
銷售中的建案為了暑假檔期紛紛卯足全力,有的送家電,有的送裝潢,Sway表示,除了拗價格,這些「附贈物」也可以議價,甚至是車位都有5-20萬的殺價空間。
 
 

2014年8月10日 星期日

創業最高補助百萬 倒閉不用還

創業最高補助百萬 倒閉不用還


〔自由時報記者蔡亞樺/台北報導〕青年創業家研發創新產品或初期創業,常面臨沒資金窘境,台北市產業發展局修正「台北市產業發展自治條例」,訂出全國首創的創業補助金、額度最高一百萬元,同時提高研發補助額度,從原本的三百萬元提高為五百萬元,由市府當「金主」解決資金缺口,即使倒閉,補助經費也不必還!
不限創業形式 預計十月開放申請
產發局長黃啟瑞說,「創業計畫補助開全台首例,連中央都沒有」,每次最高可申請總經費五十%、以一百萬元為限,且不侷限任何形式的創業,經評審認定有可行性,就會予以同意補助。而這筆經費不需還,但制定「回饋機制」,若創業後大發利市,得回饋市府如捐款或輔導新創企業等,預計十月開放申請。
建品牌、拚研發 最高補助五百萬
此次修正案除了增訂創業補助最高一百萬元,還新增學校或財團法人辦理創新育成計畫補助最高三百萬元、品牌計畫建立補助最高五百萬元,另擴大研發補助金額,凡投資人從事技術開發、創新服務研發申請的資金,從三百萬提高至五百萬元。
產發局科長李昌輝說,品牌補助對象方面,如開設餐飲、文創、家具類等「既有」各行各業都是,鼓勵業者「走出去」,例如賣鳳梨酥出名的佳德糕餅、窗簾業者隆美窗簾、小籠包鼎泰豐等,若想到外縣市甚至國外拓點或跨業經營,都可提出申請。
產發局強調,市府的品牌計畫與經濟部以往推動的「品牌台灣」計畫不同,經濟部著重在「協助」角色,找一個品牌顧問公司幫忙業者診斷如何建立提升品牌形象,也沒補助經費。
研發補助的部分,李昌輝說,近年不少人反映研發補助經費偏低,據統計,台灣企業每年投入研發經費三千萬元,而市府補助不超過研發計畫總經費五十%、最高三百萬元,也就是研發計畫最高六百萬元,有一大段落差,因此提高額度。
李昌輝還說,研發補助目前除了中央辦理科技專案研發補助,在地方政府,僅北市府首創提供這項補助,由於條文原就有制訂且經市議會通過,現在已可申請。

2014年7月24日 星期四

軍人房貸 利率最低1.935%

(本文章轉自蘋果日報)
由軍方財務收支組代為收件 修繕貸款則屬增貸部分
 
【鄭婷方╱台北報導】公務人員一向是民眾眼中的「鐵飯碗」,保家衛國的職業軍人也屬公務人員,收入穩定加上公職身分,買房享有專屬優惠房貸專案,軍人房貸優惠現行承辦的銀行僅有台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫,且透過軍中財務單位申辦優惠較多。

台灣土地銀行推出的「國軍官兵房屋貸款」,貸款對象為現役志願役軍人與國軍編制內的約聘人員,台灣土地銀行表示,約聘人員年資須滿1年才可申辦。
台灣土地銀行表示申請者可由軍方各地的財務收支組代為收件,各地專責分行收到通知會前往取件,本息再由每月薪水扣,須注意的是,經財務送件組申辦者,房貸利率為1.935%,若個人自行申辦,房貸利率則為1.95%。

會評估個人信用狀況

除了房屋貸款,若有房屋修繕需求,台灣土地銀行表示,也可申辦房屋修繕貸款,房屋貸款與房屋修繕貸款期限分別為30與20年,寬限期最長為5年,以房屋貸款來說,通常可貸7~8成,最高成數為8成,此外,該行也提供給軍人信用貸款方案,階級達校級以上,利率1.937%,尉級以下或約聘人員,利率為1.95%。
台灣土地銀行表示,「國軍官兵房屋貸款」與信用貸款從99年7月推出至今,房貸加信貸的申辦戶已達7500多戶,申辦者都會進行房屋鑑價,且不收開辦費、票信查詢費,也不需要保證人,但會評估個人信用狀況。
而台灣銀行的方案為「國軍貸款優惠專案」,利率1.935~2.05%,台灣銀行指出,目前全台灣有28家指定分行可申辦,經由發餉單位申辦者,利率為1.935%,若自行至分行申辦,利率為2.05%,若需另外申辦房屋修繕貸款,最高金額為500萬元,但仍須依實際房屋總價而定,此屬增貸部分,還得評估個人貸款額度,且房屋都會鑑價,並參考行情,像是實價登錄等,不會只看房屋買賣合約。

特定身分申辦不到5%

台灣銀行補充,因軍人為公務人員,收支比通常夠,都會給8成,最高則8.5成,但超過8成須送回總行審核。此外,由於軍人屬特定身分,該方案申辦的比例佔房屋申貸整體比例不高,大約不到5%。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,職業軍人有穩定收入,在現階段銀行的放款鑑價作業來說,屬於優質客戶群。在貸款額度及利率上,都比一般民眾好談。

2014年7月7日 星期一

打房奏效?帝寶每坪270萬半年跌掉9%

政府打房動作頻頻,上個月買賣移轉棟數下跌23%,現在打房效應也顯現在房價上了,不只實價登錄揭露豪宅帝寶最新成交案件一坪270萬元與最高價298萬已經下修一成,還有部份仲介業者已經開始私下傳簡訊給熟客,就連台北市大安區、信義區的房價也出現了鬆動的價格。

2014年6月24日 星期二

((房價新聞)) 蛋黃區Q1房價漲幅,新北三區逼近北市

文章轉自中時電子報
2014年06月23日 08:58時報資訊
【時報記者台北報導】
日前推案量大的林口、三峽、淡水更被點名為房貸高風險區,銀行放貸成數下降0.5至1成,利率也自2.2%至2.4%起跳,比台北市高出0.15至0.25個百分點。優美地產企研室葉立敏表示,觀察蛋白區指標區林口、三峽、淡水第一季的價量變化,發現房價依然不減反增,不僅住宅均價今年穩站2字頭,甚至與台北市蛋黃區相比,蛋白區年增幅僅較蛋黃區少0.1%,顛覆了學者常說的,「推案量大的地方不要去,價格會崩盤」的說法。
 
葉立敏指出,一般而言房市反轉可先由指標性的蛋殼、蛋白區價量嗅出端倪,目前房市交易量縮原因除了政府打房,銀行緊縮放貸,更大的原因是民眾期待房價會下修。據內政部公布至103年4月的實價揭露結果顯示,蛋白區代標區域的林口、三峽、淡水價格非但沒下修,還平均增加9.5%。再對照蛋黃區域的信義區、大安區、中正區、松山區、中山區房價增幅,平均也是增加9.6%,僅較蛋白區增加0.1%,增幅相同,但房價天壤之別,這五區蛋黃區域住宅均價每坪76萬元,而林、三、淡三區均價僅21.8萬元/坪,推案量大的區域卻與精華區增幅一樣,顯示目前市場仍資金充沛,自住與置產買盤的剛性需求仍是有力支撐。

交易量方面,打房使交易量縮有感,根據公布至103年5月的買賣移轉棟數顯示,102年1至5月林、三、淡總計移轉7,135棟,然而103年同期三區總計減少為4,902棟,年減31.4%。其中林口區年度交易棟數量縮五成,淡水區減少20%、三峽區年減23.3%。102年第一季仍延續著101年底的熱絡,直到103年大環境的壓抑使交易量趨緩,讓買方進入等待觀望階段。

2014年5月6日 星期二

增值稅爆增2.5倍! 房地產界:恐成全民負擔

[轉載]中時電子報
記者顏瑞田/高雄報導

原文網址: 增值稅爆增2.5倍! 房地產界:恐成全民負擔 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15840664021.html


實價登錄之後,政策朝向實價課稅的過程中,土地公告現值調高,準備接近市價,建商和一般民眾陸續出現集體受害現象,無論是新成屋或是中古屋的買賣、或是移轉,土地增值稅繳交金額增加數倍,高雄市不動產開發公會希望,中央政府除了要有完善的稅制規畫,地方政府在調整公告現值的幅度上,應考量地方的薪資所得水準、以及國民所得。

房地產業界舉一個位於鳳山區的透天厝建案的實際案例,今年調整之前的土地公告現值為每平方公尺35,000元,調整之後為53,000元,調幅51.43%,基地面積大約68坪的透天厝,原本該繳交的土地增值稅約22萬元,調整之後,大幅暴增到77萬元,一年之差,漲幅達250%。

房地產界表示,由於土地公告現值是課徵土地增值稅的基準,當建商出售房屋時,必須被課徵土地增值稅,以前述房屋總價約2,500萬元的透天厝而言,要繳交的土地增值稅即占房價的3.08%,建商基於成本考量,一定要加碼出售,房價自然會提高。

近來成為高雄房地產市場交易熱區的鳳山文山特區,也有一個建案,因為土地公告現值的調整,土地增加稅從100多萬元,暴增到200多萬元,讓建商大喊吃不消。

業界說,除了建商,擁有房屋的一般民眾,也同樣受到傷害,即使父母將房屋過戶移轉給兒女,就得先支付一筆龐大的土地增值稅,而且,中古屋年限愈久,反映土地增值的金額就愈大,形成全民的負擔。

業者指出,目前還有許多民眾還不知道公告土地現值的殺傷威力,一旦大家都認知土地增值稅的暴增,未來在銷售房屋時,一定也會把該成本加到房價上,進而推升售價,跟政府透過政策,希望房價降溫、甚至回軟的預期,反而是背道而馳的。

2014年4月24日 星期四

房價將跌35%:現在買房,是人生最錯誤的決定

房價將跌35%:現在買房,是人生最錯誤的決定

 
 
 
從2007到2009年,全世界經歷美國次級房貸風暴引發的全球金融危機,到了2009年中,景氣好不容易有復甦跡象,誰料在2010年上半年,希臘首先爆發債務問題,之後愛爾蘭、葡萄牙、義大利、西班牙陸續因為債務危機而向歐盟求援,引起全球股市多次重挫。
希臘爆發債務危機以來,已經過了三年,問題還是深重無解。這時候來講台灣很可能是下一個希臘,是危言聳聽嗎?
數據一:世界主要國家和台灣的債務╲GDP比例
下表列出世界主要國家和台灣的債務╲GDP比例,值得注意的是,台灣的比例雖然遠低於多數先進國家,然而由於多數先進國家幾乎沒有國營事業,但台灣的國營事業部門不僅龐大,且負債累累,因此也就是說台灣的「潛藏負債」遠高於表上所列的多數國家,估計加計國營事業及各級地方政負債之後,台灣的債務╲GDP比例已經超過70%,直追大多數債務危機國家的水準了!

數據二:公務員人事支出佔國家總預算比例
根據統計,2010年希臘公務員的薪資及退休金就占該國總預算的51%,對比來說,台灣的公務員人事支出竟然超過國家總預算的「60%」!幾年前未改革時,台灣的公務員所得替代率高於100%的比比皆是,這種媲美希臘、甚至超過希臘的公務員薪資及福利,怎麼能不叫人拍案嘆息呢?
公務員貪污腐敗又造成另一個問題,就是徵稅及查稅不力。希臘人逃漏稅的風氣相當盛行,人民樂於談論此事且毫不避諱。而台灣選舉時,各黨候選人競相加碼幅利,絕口不提我國這幾年財政收入十分短缺的事實,人民也愚昧無知,認為「反正事情不會發生在我們身上」,因此台灣未來爆發債務危機只是早晚的事情!
希臘還有國際貨幣基金會、歐洲聯盟、歐洲央行三大單位救援,才能撐到現在還沒違約,若台灣爆發債務危機,在無外援的狀況下,下場只會比希臘等歐洲諸國更慘!
數據三:人口老化,台灣、希臘結構相似度90%
從人口結構來看,台灣、希臘的構成非常相似,造成希臘國債問題的四個主因之一,就是「人口老化」。
人口老化是經濟成長的最大敵人,一方面得提列大量老年福利支出,另一方面老年人沒有工作不用繳稅,國家財政必然陷入入不敷出的窘境。加上老年人的消費力遠不如年輕人,無法刺激經濟發展,因此在未來世界上大多數已開發國家都陷入嚴重高齡化的狀況下,已開發國家集體爆發債務危機,將是可以預見的未來。麻煩的是,這問題並不是幾年就可解決,甚至將演變成多數已開發國家的「慢性病」。
2013年人口金字塔,希臘、台灣非常相似

國家應對債務危機,「你」受害!
 
世界各國的減債方法,歸納起來就只有「開源」、「節流」兩大項,每一項又各有幾種做法,未來皆和我們息息相關,不可不留意。
開源第一式:出售國有資產
以希臘、西班牙等國為例,皆加速出售公營事業單位和國有資產的腳步。以台灣而言,過去數十年出售台糖、台鹽等國營事業的土地和資產,並釋股讓中船、台汽等國營事業民營化,其實也是採用了這種方法。
最大受害者:公營事業員工
在可預見的將來,多數國營事業的股票都會被出售,而這些公營事業釋股前後,勢必大幅削減人事成本甚至裁員(以吸引民間出資或者苦撐待變),因此這些產業的員工將受害最大。例如中船民營化之前(現在稱為台船)裁員45.93%,留任員工薪資減薪35%,這就是極為明顯的案例。
最大受益者:部分財團和低價承接公營事業資產者
此種辦法影響到的人多,受益的人卻沒有想像中多。由於有債務問題的國家,多數產業都將陷入衰退,因此也只有少數承接公營事業股權的人能夠得利。
開源第二式:加強查緝逃漏稅
國家財務狀況健全時,逃漏稅不見得會成為全民公敵,然而當國家債務左支右絀時,查緝逃漏稅勢必成為政府必須採行、也受全民支持的方案之一。台灣過去幾年對大咖藝人或者房地產知名投機客的查稅與追繳欠稅款項,例如孫道存、賀一航、「勇哥」等人,他們其實都是這個原則之下的「受害者」。
最大受害者:以地下經濟為生者
如家教、包租公(婆)、特種行業、知名攤販或餐飲店,這些行業眾所皆知,卻又完全不繳稅,在政府急著生錢時,便成為瞄準「標的」。
最大受益者:無
開源第三式:課徵富人稅
以法國來說,政府主張對富人課稅,稅率高達75%。當然課徵富人稅有讓資本外逃的缺點,不過既然民氣可用,且真的能充實國家收入,何樂而不為?台灣這幾年開始課徵奢侈稅,其實也是這個原則的應用。
最大受害者:富裕階級,尤其全國收入前10%的個人或家庭,影響最大
最大受益者:無
開源第四式:增收各項規費和調高稅率
以台灣而言,2012年下半年,國內討論的「東西向的國道要收費」、「特種行業的小姐座檯費要繳稅」這些「異相」就是此種現象的具體呈現,其他諸如課徵證所稅等,也是此種理論的呈現,未來這些現象只會越來越多,不會減少。
最大受害者:多到難以計數
最大受益者:無
 
開源第五式:延後退休年齡、改變退休福利體系
政府預算和退休體系將近崩盤,延後退休年齡、提高保費費率、減少個人退休金提領額度,這些是笨蛋都想得出來的方法。以台灣為例,近幾年已經提高公務員和勞工的退休年齡,未來所有族群要求退休年齡延後、退休金給付降低,是必然的趨勢(退休年齡已被延後的族群,甚至有可能「續延」!不要以為退休年齡延後一次就沒事了)。
因此建議即將退休者,提早退休,而且僅量採取「一次領取退休金」而不是月退,以免國家未來破產而血本無歸。至於年輕人需要提早計畫未來,把政府給付的退休金當作「不存在」,認真努力,自己存下自己的退休金,這才是對未來退休生活最紮實的保障。不過延後退休年齡會對年輕人產生另一個衝擊,就是老年人延後退休,企業聘僱年輕族群的數量勢必降低,因此造成「老的無法退、年輕的沒工作」的窘境,往往進而減低經濟成長,加劇政府財政負擔。
最大受害者:全民,尤其無法自己儲蓄退休金、終日享樂度日的人
最大受益者:無
節流第一式:削減公務員薪資和福利、甚至裁員
具體做法大概有取消永業制(終身制)、降薪、削減福利、裁員等幾大方向。公務員在任何國家都算是少數族群,因此當政客面臨國家整體預算吃緊的狀況,削減公務員福利絕對比得罪人數更多的勞工要有利。
削減公務員的薪資和福利在日本幾乎是家常便飯,其他如瑞士等國,甚至逐步取消公務員永業制(僅保留國防與關務相關工作,約是原公務員數量的20%),希臘、西班牙等國也祭出公務員裁員等措施。因此奉勸那些想考進公務員體系就「一勞永逸」的年輕人,好好思考未來會有什麼不利的情況發生在你們身上!
最大受害者:公務員,尤其是年輕一輩的公務員。
年輕一輩的公務員無法享受較老一輩退休的福利,但是退休前卻一定會遇到待遇和福利大幅刪減,必須鞏固第一專長的優勢並提早培養第二專長,以為因應。
最大受益者:無
節流第二式:削減各項支出
以台灣為例,2013年的公共建設預算金額是十年來新低,專門承包政府部門業務的民間公司,都可以明顯感受到政府緊縮預算的力道。因此受政府部門支出影響較大的企業,必須提前因應,替未來的預算緊縮想好應變方法,否則公司將受重創,甚至關門大吉。
最大受害者:與政府部門支出相關程度高的行業,如承包公共工程的建商。
最大受益者:無
 
以上可知,當政府為了避免發生債務問題而實施「開源節流」的政策時,幾乎沒有多少人可以從中得利。政府部門的支出也是經濟的重要部分,政府縮減支出,必定影響到經濟成長率,因此多數民眾都將受害,差別只是程度的輕重緩急而已。
未來幾年,全世界各國皆會層出不窮的使用上述做法,各位請準備好接招了!
台灣未來什麼產業較有發展潛力?
台灣未來的前景黯淡,一來台灣產業結構沒有調整,二來無人口結構刺激消費,這已經替台灣未來發展留下了巨大的陰影。大家這幾年也可以感覺到各種行業幾乎都是呈現越來越差的趨勢,那麼哪些行業未來會最具前景呢?
我認為,未來能在景氣長期低迷時逆勢成長的行業,就是剛性需求(無法削減的需求)和銀髮相關商機相關行業。現在將各產業的未來分析如下:
第一級產業:人類基本需求,穩定發展
農牧漁業:主要原因是食物乃最基本的生理需求,很難降低。
第二級產業:因應人口老化,銀髮商機是重點
電子硬體製造業:未來多數電子硬體製造業公司只會每況愈下,主因是科技的成長有極限,而且台灣的勞動力成本較高。不過醫療儀器相關製造行業將異軍崛起,由於我國及全世界老化趨勢越來越嚴重,不管是醫護人員還是醫療儀器、藥品都將會供不應求,例如血糖機、血壓機、維生氧氣機等公司發展,絕對會比傳統的電子產業有前途。
電子軟體設計業:未來較有發展潛力的,應該是醫療系統整合(SI)服務商,目前此產業還是處於燒錢階段,但未來相信會在人口老化的需求強力推動之下,成為最賺錢的行業之一。
第三級產業:建築與零售業受影響最鉅
建築業及相關:以台灣的人口結構而言,建築業將會是未來最慘澹的行業之一,而且可能相當長期(至少十幾年)很難復甦。我們從日本的例子看到,現在的房地產價格只剩下1990年的1/3;連東京都如此悲慘,台灣未來會不會變成這樣?老實說,就算不至於此,至少也會跌掉35%以上;因為一來這幾年龍年結婚潮已經過了,二來台灣剩下一堆沒有購買房地產能力的老人,人數遠比我們少的堂表弟妹或是小孩有多少機會再把房地產價格推高?
 
很多人看到這裡可能會很高興的認為可以撿便宜的房地產,但是別忘了我稍早講的,房地產在台灣至少會走十幾年的空頭,我們可以試算要是買一棟一間1000萬的房子,要是15年內房價下跌35%,那會賠多少(假設這15年的平均通膨和一年期定存利率都是1%):
房價損失:1000萬×35% =350萬
這一段時間的存款利息:1000萬×15年×1% =150萬
通膨的損耗:1000萬×15年×1% =150萬
總共約損失650萬,大概是一個4萬元上班族不吃不喝13.5年的收入!
因此以台灣現在的房價來說,買房根本就是人生最錯誤的決定。因此我奉勸各位徹底扭轉要在台灣買房子的陳舊觀念,擺脫房奴的羈絆!
許多青年人因為相信房地產會永遠上漲的鬼話,過度擴張個人財務,大量買進房屋。在房地產崩盤之後,不是落得預售屋合約變成廢紙的窘境(且每個月還要付巨額的貸款利息),就是房屋淨值低於貸款淨值,變成「屋奴」而永遠無法翻身!
另外,房地產除了營建業與房仲業之外,還牽涉到相當多的行業,如鋼鐵、水泥、機械、電機(如電梯、空調設備等)、家店量販、家具、室內設計、土木裝潢,這些行業都將面臨長期的不景氣,建議提早轉行或者尋找副業,避免之後受傷慘重。
醫療相關:這是全世界未來我最看好的產業,原因很簡單,就是老年人的龐大需求。日本在過去十幾年的經濟停滯期間,只有一種職缺是成長的,就是醫療照護相關產業。醫生、護士未來只會更忙碌,藥師、藥廠、保健食品、長期照護、物理治療、復健等相關行業,不僅不會受景氣衰退影響,反而還會逆勢成長。
量販或零售銷售:多數的零售行業會受到未來景氣長期處於低谷的影響,尤其以販售服飾、住宅相關用品、汽機車等行業,將會受到最大影響。因為相比飲食這種必需性支出,以上幾種支出都是可以削減的,如衣著可以拿舊的出來穿,景氣不好時大家就會修車補衣湊合著用,而添購家電、家具、燈飾的比例也會降低。
餐飲業:未來預計在2014年底之後,原物料價格會處於長期空頭走勢,這將對餐飲業的毛利率提升有幫助。然而,高價餐飲業,由於景氣不佳,仍然會呈現營收難以成長的趨勢;至於低價餐飲業,因為需求穩定且難以削減,所以受的影響較小。
 
金融業:大多數金融業未來將會沒落,因為未來台股和基金低交易量是常態,因此與成交金額相關的職缺,如理財專員、證券營業員、共同基金經理人、證券分析師等,將會受到重創。
文教業:文教相關行業可以分成兩部分,就是學童教育與在職教育兩種。前者將會因為學童數量大減而深受打擊,而且這幾年大學畢業生數量成長迅速,於是師資供應氾濫,更加助長了這行業的衰微趨勢。
至於在職教育部分,以健康養生及投資理財相關職缺最有發展潛力,一來因為老化的健康需求大增,二來因為現在本業賺錢不易,大家都想靠投資賺取另一份收入,退休族群也需要將自己的退休金作適當分配。
另一種未來也會長期看好的文教業,就是公職人員相關考試的補教業務。雖然公務員預期會被大量削減福利,但由於其他行業謀職更不易,因此考公務員的人數只會屢創新高,而不會減少。
公務員及國營事業:公務員將會是未來被削減福利最多的職業類別,甚至連「鐵飯碗」的稱號可能都不保。當然,我並不反對各位讀者去考公務員,但是我希望各位讀者清楚,未來你的薪資和退休福利絕對不會像剛考進去時這麼優渥。也請所有的公務員族群們,不要反對任何的改革,否則你就是與國家的進步為敵!
而年輕一輩的公務員,應該要跳出來大力支持改革,不然你們不是只有被削減薪資和退休福利而已,而是整個國家破產,你們什麼也拿不到。要選擇少吃點還是要全部餓死,我想聰明的年輕公務員們,應該知道該作出什麼抉擇了!
 

書籍資料

書名:未來10年最好的投資機會:國家負債,你該如何狠賺大波段?買對新興市場基金,穩穩賺千萬!
作者:盧冠安
發行日期:2013年04月25日
出版社:核果文化
盧冠安
「羽匯軒」部落格版主、清大自強基金會及新竹科技生活館投資理財課程講師。
「羽匯軒」部落格自2008年創設後,迄今已有600多萬人次瀏覽。
他的投資方針是:「只問最佳獲利,不問地區或類別。」跨越全球8區,不限股票、債券、外匯、原物料、房地產等五大類資產,每一項都能看準最佳投資熱點。長於各種貨幣、貴金屬和原物料的基本面與歷史循環分析,用跨年代、國家的宏觀角度推估全球經濟走向,多次準確預測五大產業走向、股市高點和貴金屬價格關卡,並常受聘於各大媒體與報章雜誌,擔任投資評論。
實戰成績:2008年在全球經濟大衰退時,不僅躲過風暴還獲利7%。2010年投資白銀ETF獲利80%、咖啡ETN獲利近60%,遠超過國內任何一檔原物料基金或是農金基金,且自2005年開始投資以來,他的投資組合年年結算皆為獲利。作者的投資格言是:「思考全球、而非個股的資金流動,就能夠獲利。」
著作:《超越景氣的投資術》、《別傻了!物價上漲更好賺!》、《超越股災直接獲利:小散戶必勝全球投資術》。

2014年4月17日 星期四

台灣世界第一了!內政部:北市房價所得比全球最高

台灣世界第一了!內政部:北市房價所得比全球最高

三立新聞網 生活中心/綜合報導

這不是台灣之光、什麼是台灣之光?內政部首次以「實價登錄」及財稅資料計算人民購屋負擔,數據16日正式出爐;其中台北市的房價所得比為15.01倍,貸款負擔率為63.37%;換句話說,必須連續15年不吃不喝才能買得起房子。根據美國顧問業者Demographia的調查資料統計,台北市的房價所得比「全球最高」,第二名是香港;第三名依舊是台灣拿下,新北市所得比為12.67倍。

房價所得比

營建署公佈2013年第四季的房價負擔能力指標調查結果,首次使用「實價登錄成交價」、500多萬戶報稅資料以及家庭收支、員工薪資調查作為交叉比對,以「中位數」作為標準推估,發現台北市的房價所得比高居世界第一,比眾所皆知寸土寸金的香港還要高。

該計畫的主持人、德明財經科大副教授花敬群表示,將這次資料套用在美國顧問業者Demographia針對歐美亞洲都會區的調查結果,會發現台北市房價所得比「世界第一高」,香港第二,新北市第三;第四名則是溫哥華10.3倍,第五是舊金山的9.2倍。北市除了是世界第一,自然也位居亞洲四小龍第一,遠比南韓首爾還要高出6倍之多。

當政府焦頭爛額的替政見、政績找理由解釋的時候,人民對於買房的困難程度已經成為全球最高的地方;某些地產業者睜著眼睛說「台北房價沒有很貴」,顯然也與實際狀況有所出入。再這樣發展下去,只怕人民上街的頻繁程度只會越來越高。

2014年4月10日 星期四

居住正義最後一哩 房地產稅制三大不公平 實價課稅才是解藥

居住正義最後一哩 房地產稅制三大不公平 實價課稅才是解藥
最後更新:2014/04/01
文/林文義
◎ /前言/
目前房地產稅制主要有房地產持有成本太低、交易成本太低、一房三價稅制太過複雜三大不公平。
對高房價不滿的民怨已到爆發邊緣,走向全面實價課稅已勢在必行。
◎ /正文/
唐朝詩人杜甫曾寫詩抒懷:「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山」。然而,1000年後的台灣,高房價使不少年輕人買不起房子;因此,一樣有像杜甫胸懷理想之人,也該思考如何讓天下人都能住得起房子?
深入探討當前居住正義的問題,與不動產獲利課稅太少的租稅不正義有關;草根影響力文教基金會在去年12月委託醒吾科大民調中心的調查顯示,有8成受訪民眾認為目前房地產獲利與稅負根本不成比例,顯然不合理;另外,有5成受訪民眾贊成以課重稅方式抑制炒房問題。這也顯示,民間要求改變不公平稅制的呼聲愈來愈高,房地產稅改已勢在必行了。
目前的房地產稅制主要有三大不公平,分別是房地產持有成本太低、交易成本太低、一房三價稅制太過複雜。
■ 半數民眾贊成房地產課重稅
■ 實價課稅可增上千億稅收
首先,房地產持有成本與交易成本太低,與房地產交易課稅的稅基──即房屋評定現值與公告土地現值太低,遠遠偏離市價有關。至於房地產稅制太複雜,則與台灣特有的課稅方式有關,因為民間賣房子都是房屋與土地一起賣,沒有單獨賣房子或土地的;但現行的房地產稅制,不管在交易的所得稅或持有稅上,卻都是採房、地分離課稅的方式,賣房子要課財產交易所得稅(併入綜合所得課徵),賣土地則不課所得稅而是課土地增值稅;持有稅的部分,房子課房屋稅,土地則是課地價稅。
而為了對房地分離課稅,政府又創造出三種與市價無關的價格標準,分別是:房屋評定現值(課房屋稅用)、公告地價(課地價稅用)、公告土地現值(課土地增值稅用)。
奇怪的是, 財政部把房地產稅制搞成一屋三價複雜無比,再去課奇低的稅款,使得從房地產交易中獲利者,賺太多且繳太少,難怪民調會顯示民眾對房地產稅制不滿的情緒。
如果依實價課徵,財政部平均一年即可增加約1000多億元稅收,對當前空虛的國庫稱得上是大補。勤業眾信會計師莊瑜敏與資誠會計師許祺昌指出,由於《憲法》明定土地只能課土增稅,若房地產要改按實價課所得稅,必須維持土增稅制度,並允許土增稅可以扣抵實價課徵的所得稅,這樣才比較可行。
■ 房地產稅制改革藥方:
■ 兩稅合一+實價課稅
至於以實價課徵所得稅的稅率訂定的問題,曾任財政部長、現任成大副校長何志欽表示,房地產實價課稅,應採取分離課稅不必併入個人綜合所得稅,以減少反對的阻力,且分離課稅的稅率訂在20%,較為適當。
然而,房地產稅制積弊由來已久,實價課稅也非一蹴可幾;何志欽指出,先維持土增稅課稅制避免違憲,再仿效國外的作法,把房屋及土地合一,直接以實價課徵房地產交易所得稅,稅率訂為20%分離課稅,並允許土增稅可扣抵實價課徵的所得稅,另外,取消房屋稅及地價稅,也改為房地合一,改課房地產一定比率的定量房產稅。
對此,小英基金會執行長林全指出,把房屋及土地合起來用實價課所得稅,這是另一種兩稅合一,但須注意如果納稅人繳納的土增稅小於依實價課徵的所得稅,必須補繳其中的差額稅款,但若是納稅人繳納的土增稅大於實價課徵的所得稅,則並不退還稅款,以防中間有人套利。
另外,淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則指出,以分離課稅方式,用實價課徵房地產所得稅,再允許土增稅可扣抵,是可以思考的方向;但莊孟翰指出,這波台灣房價大幅上漲和海外資金回台炒房有關,因此,為了抑制房價上漲,有必要仿照國外的方式,對回台炒房的資金或境外回台投資房地產,加重課徵房地產的資本利得稅,並提高持有房地產的房屋稅及地價稅成本。
■ 先建立實價課所得稅制
■ 房地產持有稅負維持不變
講到提高房地產的持有成本,台北市副市長張金鶚指出,這才是高房價的核心問題,有必要提高持有多戶房屋者的房屋稅及地價稅。
張金鶚說,要以實價對房地產課所得稅,他都贊成,但現在最大的問題是房地產的持有成本太低,獲利太好,成為低風險高報酬的投資工具,大家都去投資房地產,才使得房價高漲,因此,有必要提高房屋的持有稅負成本。
不過,對於拉高房地產持有成本的作法,當過財政部長的何志欽及林全都認為必須審慎,並一致認為,這要分成兩個議題分別進行,若一次對房地產的所得稅及持有稅制同時下猛藥,可能會使問題變得非常複雜。
何志欽認為,從事稅制改革必須有策略,不能太貪心,想一次達成所有目標,要訂出先後次序,就像作戰一樣,要先打擊主要敵人;就房地產稅制改革來看,建立對房地產實價課所得稅制最重要,因為房地產買賣可能獲利數倍,造成的不公平比較嚴重,在推行實價課稅同時,對房地產持有稅負,可能先維持不變,不然同時進行兩種稅改,反對聲浪太大,成功的機會將降低。
■ 新稅制 政府多收稅1400億
如果按「以20%稅率對房地產實價課所得稅,且允許已納土增稅可以扣抵」的設計來推算,估計一年政府約可多出1400 億元土增稅;因為依2012 年財政部統計,2012 年全年申報土地交易,依公告土地現值計算的土地漲價金額為6750 億元,繳納的土增稅為817 億元,而一般估計公告土地現值約為土地市價6 成,以此推算,則2012 年土地交易市價漲價金額應為1.125 兆元(6750 億元÷0.6=1.125 兆元),再以1.125 兆元乘上20%稅率,得出以實價可課到的土增稅為2250 億元,扣掉已納的817 億元,估計實價課稅後,還多出1433 億元土增稅。
林全也指出,主張調高持有稅負者,是看到房地產持有成本太低,才引起有人囤積房屋,造成房價大漲,但其實目前的房屋稅及地價稅的稅率,和外國相比並不低,房地產持有稅負太低,是因房屋評定現值及公告地價等稅基太低所致,而地方政府不願意調高各種房地現值,又與現行的地方財政制度有關,地方政府缺錢主要是向中央要錢,那地方政府就沒有多課稅的意願,如果這個問題不能解決,即使現在將房屋稅及地價稅率調高,在政治的運作下,不久還是會回到原狀。因此,林全認為,房地產的持有成本,還是可採以估價方式課徵,而所得稅的部分則可逐步走向實價課稅,兩者分別進行可以減少房地產稅制改革的複雜度,避免彼此牽制。
除了制度上的改變,房地產改為實價課稅制度,另一個重要的措施,就是要如何掌控實價,這次地政士在立法院抗議就和實價登錄有關,地政士公會全聯會理事長蘇榮淇指出,行政院現在把房地產實價登錄的責任,全套在地政士頭上,這並不合理,房地產買賣中,買賣雙方的當事人最清楚並有能力掌握交易實價,不能要地政士承擔全部實價登錄的責任。
■ 交易資訊須完全透明
■ 稅改能否成功 民意很重要
由此可見,實價課稅中,光建立實價登錄制度就有相當的難度。對此,曾在美國國稅局工作過的何志欽指出,美國對房屋交易的實價掌控機制非常完整,加上房地產交易金額都相當大筆,且多半會向銀行貸款,要查核房地產的交易金額,至少有銀行的資料可做依據;另外,美國在課房地產持有稅時,也是由各地方政府依房地產市價公告評定現值,其評定的價格依據都必須上網公開,讓民眾查詢,以透明化的制度建立房地產交易實價機制。
台北商業技術學院會計財稅所教授黃耀輝指出,要建立實價登錄制度,最重要的就是透明化,例如,曾經住在美國的人,只要用手機上網點一下以前住過的地方,包括住址、門牌及房地產的價格,完全一清二楚;像美國如此講究個人隱私的國家,對房地產交易價格資訊可以完全透明,台灣為何不行?
黃耀輝指出,目前行政院在做的實價登錄,採用去識別化的作法,就是在外界壓力妥協的結果,只能看到一個區域的房價,就是故意不讓民眾看到特定地點房地產的真實價格,這是不對的;另外,實價登錄當初立法時,還有一個附帶決議,要求在各項配套措施建立完成前,實價登錄資料不得作為實價課稅之用,這些規定都是擋住實價課稅的石頭,有必要及早搬開。
房地產實價課稅制度雖然還在討論階段,但這項稅改能否成功,與民間的共識很有關係,當初,財政部推動最低稅負制也是在民間支持下,半年內就完成立法;民間對高房價不滿逐漸累積,過去大量囤積土地或是靠房地產炒作致富的業者必須知所警惕,現在這種高報酬低稅負的時代,很快就要成為過去了!
(文章引用自財訊地產新聞http://news.vrhouse.com.tw/index.asp?Mods=NNews&File=NInfo&Cno=84FEE862-6AEE-4A43-A7D4-CCC574256725&Sno=7065E172-FACC-442B-907C-51ABAD55530E&Nno=0E695485-53F2-4E07-B09C-5CF72690BF6C)


2014年3月30日 星期日

[房地新聞]北市透天厝交易 士林最熱

資料來源: 中時電子報 – 2014年3月29日 上午6:00

中國時報【王玉樹╱台北報導】
根據最新實價登錄資訊顯示,台北市的透天厝交易最火熱的地區在士林區,占比17.5%,幾乎每成交5棟就有1棟位在這裡。不過北市成交價最高的透天厝位在大安區的濟南路三段老房子,每坪高到496萬。
一樓可以做店面的透天厝一向是頗受置產族青睞,台灣房屋智庫調查去年到今年1月實價揭露透天厝的交易紀錄,交易最熱行政區是士林,其次為北投、萬華。最少的是松山、南港,各只有2.8%與2.5%。至於成交均價最高,位在大安區,每坪144.4萬。文山區則是最便宜,只有47.9萬。
對於濟南路三段透天厝以每坪496萬高價售出,台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示:「買方可能是著眼於未來都更需求。」他說濟南路三段的透天厝是老式建築,建坪72.6坪,總價3.6億,換算每坪單價496萬,但建物外面還有庭園,因此土地實際有128.26坪。
熱門商圈的透天厝,受惠一樓可做店面使用,價格持續攀升,劉志雄分析,士林區、北投區、萬華區的透天厝交易最熱絡,因屬台北市較早開發地區,又有士林夜市與西門町商圈店效加持。北投則因房價基期較低,加上後續有捷運及公共建設帶動所致。
隨著329檔期的到來,永慶房產集團昨發布「2014年第1季房產趨勢前瞻報告」,購屋預算上,台北市仍然以平均1621萬位居各縣市之冠,台南市779萬最低。51.8%超過一半的台北市預售屋受訪者,最愛熱門總價帶在1200萬到2000萬之間;新北市在700萬至1200萬間;台南與高雄則以400萬至700萬的需求占比最高。