2016年12月1日 星期四

互聯網中介寒冬生存術:收縮戰線裁員降薪



北京新浪網 (2016-12-02 02:13)


  每經實習記者 黃博文 每經編輯 隋丕寧

  站在資本風口,如何飛得更高是每個公司的夢想。在當下的政策寒流中,如何走得更遠是每個互聯網中介公司面臨的新課題。

  日前,一份《關於上海房多多網路科技有限公司瀋陽辦公點關閉的通知》在業內流傳,房多多方面在給《每日經濟新聞》記者的回復中,證實上述文件的真實性,稱是公司新房業務在全國布局做出的戰略調整。

  互聯網中介公司在當下最嚴厲的房產調控中波瀾陡生,愛屋吉屋身陷裁員風波,Q房網、好屋中國正在進行股權融資。外界有觀點認為,整個行業將步入寒冬,一場政策倒逼下的行業洗牌正在到來。

  ●調整戰略:房多多「撤退」瀋陽

  近日,記者收到一份《關於上海房多多網路科技有限公司瀋陽辦公點關閉的通知》,內容顯示,「由於國家房地產市場政策調整及經營狀況持續虧損的影響,公司管理層再三慎重考慮,正式決定關閉瀋陽辦公地點,瀋陽辦公地點業務處理事件截止2016年11月30日,所涉及的業務經營活動由上海房多多全部承接。」

  《每日經濟新聞》記者就此諮詢房多多有關管理層,對方回應稱,這份文件確為內部文件,但不知為何流傳到市場上,並稱這是公司正常的戰略調整,並非撤出瀋陽,方案今年6月份即有醞釀,最近著手實施。

  記者得知,房多多就此調整向內部員工公告稱,公司於近日推出房商平台3.0,未來將就新房業務在全國的布局做出新的戰略調整,進一步聚焦一線和重點二線城市,而在其餘城市尋求與當地優質運營商進行合作,以求更好地實現資源整合,提升運營效率,創造更大價值。在此戰略調整中,為了更好地創造長期價值,瀋陽將從自營轉為房商加盟模式,並在新房電商之外,逐步引入房多多的其它業務。

  在新房業務的開展模式上,房多多作為一個發包方向開發商獲取房源,通過給開發商承諾成交比例啟動與其簽約的二手經紀公司,再根據經紀公司及經紀人的貢獻分配其統一收取的電商費。

  業內人士認為,房多多推出的商房模式是輸出管理,變得更輕。簡言之,即是自己減少資金人力投入,只提供平台。但相比於長三角等市場化程度較高的地區,東北區域的房產電商本身發展較緩,市場能多大程度上接受房多多的「商房模式」,還有待觀察。

  ●應對寒冬:賣身還是裁員?

  互聯網中介行業變數陡生集中發生在本輪調控周期。從三四月份上海頒布相關金融條例,對首付貸、贖樓貸、尾款貸等房貸業務進行嚴格監管,再到10月起,近20個熱點城市發佈限購限貸政策,加強個人房貸的審查和批准。接連的政策施壓,讓房產交易流程變得不可預測,這被認為是史上最嚴的一次地產調控。

  從去年年底開始,「欠薪」和「裁員」就經常和愛屋吉屋一起出現在各種消息中。據界面報導,愛屋吉屋其後台職能部門400人被裁,佔到職能部門總人數的20%,相當於公司全體員工數的6%。

  過去兩年裡,愛屋吉屋一直是創業明星公司。它最早提出用O2O方式顛覆傳統中介,頗受資本市場青睞,截至2015年11月,公司在一年零3個月里,共完成5輪融資,整體融資額達3.5億美元,投資方包括淡馬錫、高榕資本、順為基金等。

  攜改造傳統中介的雄心,愛屋吉屋給經紀人開出6000元底薪曾引起轟動。不過其薪酬體系已在今年年初被改成「4000元底薪和2000元成單提成以外的固定績效獎金」,本來的傭金減免或減半改為根據不同城市和不同租金金額收取不同比例的傭金,整體傭金收取標準正在向傳統中介靠攏。

  是否開設線下門店被認為是傳統中介和互聯網中介的顯著分野。2016年初,愛屋吉屋開始線下布局。到目前為止,愛屋吉屋在上海擁有六個門店。這被認為是對原有模式的變革,開始兼容傳統中介的經營模式。

  愛屋吉屋如今的收縮動作格外顯眼,而同為互聯網中介行業的Q房網,近期的資本運作頗受外界矚目。11月11日,湖北國創高新材料股份有限公司(下稱國創高新)發佈公告透露了重組標的,擬以發行股份及支付現金的方式購買深圳市雲房網路科技有限公司(下稱深圳雲房)100%股權,同時募集配套資金。

  目前,國創高新尚未公佈最終重組報告書,對於雙方交易的具體模式與對價,外界還不得而知。

  ●互聯網中介之困:沒有家底不好過冬

  在每輪調控周期內,中介行業都是首當其衝,但為何此次互聯網中介表現出如此震蕩?

  一位互聯網中介高管向記者透露,行業里的公司過去都沒賺到錢,「一年賺的錢,大部分補貼經紀人,公司高管拿走一部分,留給公司的只有10%左右,再平衡掉運營等費用,公司發展費用所剩不多。」

  相比後起的互聯網中介,傳統中介經歷幾輪調控政策的歷練,積累了應對周期風險的模式。上述管理者預估,到年底傳統中介的一些門店,人員流失率也將達到50%左右。但是傳統中介能有意識地收縮,保留核心骨幹,等到市場轉好時再擴張,「畢竟有這個家底在」。

  對比幾家互聯網中介公開的數據,2015財年,Q房網的交易額為2200億元,在7月21日的博鰲21世紀房地產論壇上,房多多聯合創始人之一曾熙表示,房多多目前已經實現4000億元的年交易額。

  傳統中介方面,鏈家實現交易額7090億元,中原地產實現交易額7259億元,世聯行實現交易額4309億元。

  上述幾家中介公司的數據可以清晰得出,無論從交易數據還是挖掘背後更加直接的盈利水平,傳統中介似乎都要比互聯網中介更有優勢。

  互聯網中介大多採取的是「無門店模式」,從成本角度來講,可能確實佔有一些優勢,但只憑傭金低顯然無法打造出一家公司的競爭力,而實際上有越來越多的互聯網中介放棄了價格優勢,而選擇提高傭金的方式。

  隨著線上線下一體化運營,傳統企業與互聯網企業兩者之間的界限越來越模糊,越往後發展,界定一家公司的屬性就會越難。當做傳統中介出身的企業在不斷完善自己的短板時,互聯網中介的優勢也就被逐漸消磨掉。

  互聯網中介曾是資本市場的明星,但是隨著熱度逐漸退去,風投對其關注明顯降低。今年鮮有互聯網中介融資的案例。「過去資本看中的是互聯網中介的故事和流水,盈利模式都不清晰,在這輪大的市場波動中,投資者的態度趨於謹慎。」一位基金公司人士表示。

  本輪樓市調控,還堵上了諸多互聯網中介從金融產品等方面挖掘增量的可能性,困局之中改變和行業洗牌無可避免地到來,當下活下去才是最重要的命題。



詳全文 互聯網中介寒冬生存術:收縮戰線裁員降薪-科技新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20161202/19616530.html

2016年11月24日 星期四

國際財經:韓國家庭負債餘額創歷史新高,逾七成來自房貸款

【財訊快報/蔣宛如】韓聯社24日報導,韓國央行(BOK)統計顯示,今年第3季韓國家庭負債(包括房貸、信用卡負債)餘額較上年同期成長11.2%至1,295.8兆韓元(相當於1.1兆美元),創下歷史新高。
  BOK 6月將利率調降一碼至史上最低的1.25%。高達70%的韓國家庭債務採用浮動利率,每上揚1個百分點償債負擔預估將增加11兆韓元。本月初公布的調查顯示,高達七成的專家將家庭負債視為韓國的頭號系統性風險。
  今年1-10月熱門的江南區(Gangnam district)公寓房價平均上漲5.77%,遠高於韓國整體0.5%漲幅。BOK研究顯示,2009-2016年期間家庭債務、房價的關聯性高達0.73,高於2000-2007年的0.69。截至2015年底為止韓國家庭貸款有高達71.3%的比重是屬於房貸。

2016年11月17日 星期四

長沙縣:公積金不夠商貸來湊組合貸成房貸新選擇

北京新浪網 (2016-11-18 11:24)
  原標題:長沙縣:公積金不夠商貸來湊組合貸成房貸新選擇

  紅網長沙縣分站11月18日訊(星沙時報記者 陳瑤)想用公積金貸款買房但額度不夠怎麼辦?很多購房者都有這樣的問題。近日,記者從長沙住房公積金管理中心長沙縣管理部了解到,今年八月,長沙住房公積金管理中心發佈了關於印發《長沙市住房公積金個人住房組合貸款管理辦法》的通知,市民房貸買房又多了一種「兩全其美」的選擇。

  組合貸款解決兩難問題

  唐女士兩年前使用公積金貸款在星沙買了一套房子,「因為額度不夠,就提高了首付比例買的。」眾所周知,公積金貸款利率低,但額度有限;商業貸款額度高,但利率成本也更高。市民貸款買房缺少一種「兩全其美」的辦法。

  而現在,市民可以通過組合貸款解決這個兩難問題。記者了解到,所謂組合貸款就是「公積金貸款+商業貸款」的組合貸款,同時符合住房公積金和商業銀行個人住房貸款條件的借款人,在公積金貸款不足購買普通自住商品房時,可在辦理公積金貸款的同時辦理商業貸款。組合貸款由管理中心和商業銀行聯合發放,分別按照貸款合同約定的金額、期限和利率計收本息。

  多家銀行發放組合貸款

  組合貸款集中了商業貸款和公積金貸款兩者的優勢。不僅為市民貸款買房提供了一種方便又省錢的方式,還可以拉動市民的住房消費。目前建設銀行、工商銀行、交通銀行和長沙銀行已經支持組合貸款,以後還會陸續拓展到其他銀行。

  值得注意的是,目前,首套房最低首付兩成,即可辦理個人住房貸款業務。公積金貸款利率和商業住房貸款利率分別按公積金中心和商業銀行相關規定執行,公積金貸款與商業貸款之和不超過房屋總價款的80%。此外,記者從長沙住房公積金管理中心長沙縣管理部了解到,長沙縣將按照長沙市住房公積金管理中心文件貫徹執行該政策,目前在長沙縣還沒有受理過組合貸款業務。

   相關鏈接

  組合貸款業務流程貸款申請

  借款人購買自住住房,提出貸款申請並填寫《長沙市住房公積金個人住房組合貸款申請表》,同時提供以下證件和資料:

  (一)借款人及其配偶身份證、婚姻證明、戶籍證明;

  (二)借款人及其配偶穩定收入證明;

  (三)核發有效的購房合同或產權證(現房、二手房適用),已支付占購房款總額20%以上的首付款發票或交易契稅發票;

  (四)借款人及其配偶個人徵信授權書;

  (五)管理中心、商業銀行要求提供的其他材料。

  貸款審批

  管理中心、商業銀行和擔保公司對借款人提供的申請資料進行審查。審查內容包括:

  (一)核驗申請貸款相關資料和證件、證明的真實性;

  (二)核定貸款比例、額度、期限和利率;

  (三)核查抵押物是否符合要求;

  住房公積金貸款由管理中心審批,商業銀行個人住房貸款由商業銀行審批,抵押物是否符合要求由擔保公司審批確認。

  合同簽署

  借款人組合貸款申請審批通過後,與管理中心、商業銀行和擔保公司簽訂相關合同文本。

  抵押辦理

  借款人、抵押人(或售房單位)和擔保公司憑相關資料到房產交易管理部門辦理房產抵押登記手續。

  貸款發放

  商業銀行收到擔保確認函及放款計劃下達書後安排放款。

  (資料來源 《長沙市住房公積金個人住房組合貸款管理辦法》)



詳全文 長沙縣:公積金不夠商貸來湊組合貸成房貸新選擇-兩岸新聞-新浪新聞中心 http://news.sina.com.tw/article/20161118/19438160.html

2016年11月3日 星期四

10月全國首房平均利率4.44% 超八成銀行有折扣

※來源:和訊網

和訊銀行消息11月2日,融360發布10月份房貸報告。報告顯示,從全國首套房貸款平均利率走勢來看,10月全國首套房平均利率為4.44%,和上月持平。同比去年10月的4.89%下降0.45%。在融360監測的35個城市中,平均利率最低的為天津的4.13%,最高為烏魯木齊的4.90%。
全國優惠利率占比:超八成銀行首套房貸款有折扣
去年同期,全國優惠利率占比為59.02%,此後全國優惠利率占比連續數月增長,本月優惠利率占比85.37%,較上月下降了0.37%。
從首套房利率的優惠力度來看,本月全國533家銀行中,提供9折以下優惠利率的銀行有155家,和上月持平,占比29.08%。利率最高的為北京的華夏銀行(600015,股吧)和烏魯木齊的浦發銀行(600000,股吧),執行基準利率上浮10%,其中137家銀行提供8.5折優惠利率,7家銀行提供8.8折優惠利率,5家銀行提供8.2折優惠利率,2家銀行提供8.7折優惠利率,1家銀行提供8.3折優惠利率。此外,227家銀行提供9折優惠利率。本月優惠力度變化較大的是天津,在天津16家提供房貸業務的銀行中,本月1家銀行提供8折優惠利率,1家提供8.2折優惠利率,1家提供8.3折優惠利率,13家提供8.5折優惠利率,致使天津的首套房平均利率低至4.13%。融360分析師王夢升認為,10月份首套房優惠利率銀行環比持續下降,不同城市的優惠力度不同,這與各個城市的房價高低有關。融360預計,全國房貸優惠利率持平意味着銀行的利率優惠基本到了下限,已經達到震盪探底狀態。
全國十大利率最低的城市:天津最低
本月,全國首套房平均利率最低的城市為天津、佛山、重慶、珠海、北京、廣州、青島、成都、寧波、無錫。本月,首套房平均利率天津是4.13%,佛山是4.17%,重慶是4.20%,珠海是4.20%,北京是4.21%,廣州是4.21%,青島是4.21%,成都是4.25%,寧波是4.30%,無錫是4.34%。
目前,10大城市的平均利率折扣都在微調。以天津為例,目前提供房貸業務的16家銀行全部提供優惠利率,1家銀行提供8折優惠利率,1家提供8.2折優惠利率,1家提供8.3折優惠利率,13家提供8.5折優惠利率,致使天津的首套房平均利率低至4.13%。
首套房首付:首付3成的銀行數占比56.66%
截至10月20日,在全國533家銀行中,共有191家銀行將首套房首付比例調至2成,比上月減少115家,占比達35.83%。此外,在全國533家銀行中首付2.5成的有3家銀行,首付3成的有302家銀行,占比達56.66%。首付3.5成的銀行有26家,首付4成的銀行有1家,為烏魯木齊的農業銀行。融360分析師王夢升認為:國慶期間20個城市出台限購政策,房貸政策收緊導致首套房首付3成的比例增加,首套房首付3成占主流,首付3成的銀行占比56.66%。
二套房利率:全國二套房平均房貸利率為5.39%
本月二套房平均利率為5.39%,與上月持平。從同比來看,去年同期二套房利率高達5.65%,本月同比降低0.26%。
融360監測的35個城市533家銀行中,除10家停貸銀行外,共有514家銀行執行基準利率上浮10%,比上月減少2家,是當前二套房貸款的絕對主流利率。執行基準利率的銀行有2家,比上月增加1家,為二套房最低利率,執行基準利率的是大連的浦發銀行和鄭州的招商銀行(600036,股吧)。執行基準利率上浮5%的有1家,上浮12%的有1家,上浮15%的有2家,上浮20%的有2家,另有北京的民生銀行(600016,股吧)上浮30%。融360分析師王夢升認為,當前二套房利率走勢較為平穩,未來,如果沒有進一步的政策刺激,二套房貸款利率將會繼續維持基準利率上浮10%的主流利率。
二套房首付:首付4成及以下的銀行數占比61.35%
融360監測數據顯示,全國533家銀行中,明確執行二套房首付4成及以下的銀行共有327家,比上月減少47家,占比61.35%,本月執行二套房首付3成的銀行有166家,比上月減少122家,占比達31.14%。執行5成、6成、7成以及8成的銀行數分別為96家,15家、51家和34家。融360分析師王夢升認為二套房首付4成的銀行增多是因為國慶期間20個城市出台的限購政策。房貸政策收緊,未來二套房首付比例還要看各地區是否出台相關的政策。
房貸市場走勢分析:20個城市限購穩定房地產市場
從9月30日至10月8日的9天內,已有北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、蘇州、武漢、南京、廈門、東莞、珠海、福州、佛山及南昌在內的20個城市出台了樓市限購政策,這20個城市涵蓋了一線、二線、三線的城市。各城市發布了力度不一的樓市調控政策。
融360分析師師王夢升認為:「十一」是傳統的購房黃金周,各地選擇在黃金周期間出台限購政策,可見政府調控樓市的決心。本次出台限購政策的主要目的是抑制投資性需求,防止房地產持續過熱而出現崩盤,有利於房地產市場長期健康穩定的發展。
央行召開就房地產調控大會
10月12日,央行召集5家國有大行和12家股份制商業銀行相關負責人開會,討論當前房地產信貸形勢;10月19日,25家中資商業銀行被央行上海總部約談,被要求繼續嚴格執行房地產限貸政策。融360分析師王夢升認為:央行召集銀行討論信貸形勢的目的是讓各商業銀行理性對待樓市,加強信貸結構的調整,控制好貸款的風險,給樓市降溫。
【作者:和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】

2016年10月27日 星期四

台灣房市的谷底到了嗎?


Yahoo奇摩理財 – 2016年10月28日 上午10:42
作者:李奕農

台灣房市下跌的幅度會有多大?房市不景氣的期間會多久?這是身邊有關心房市的朋友最想問的問題。從國外的案例來看,不同的房價下跌原因,會造成不同的跌幅。
因素1:利率急升→跌30%以上
買房一定要貸款,而且比例甚高。一旦利率急升,屋主的持有成本會驟然大增,出現拋售潮。2008 年的美國次級房貸風暴還有日本的房市泡沫化就是這樣造成的。
美國的房市從 2007 年 4 月,經歷了一段平均高達 32%有如雪崩般的跌幅,直到 2012 年才止跌回升,到了今年(2016 年)才回到當初的價格。
美國的房市崩盤有兩個原因,一為信用過度擴張。當年美國人可 100%貸款買房而不需要自有資金。買房門檻降低,本來無法購屋的人都可以買房,有能力者則會購買多間。平均約有 40%左右的房屋成交是屬於投資與度假性質,而非居住目的,再加上許多民眾進行二胎貸款消費以及信用貸款消費,過度透支購買力。
其次,2004 年美國正常的房貸利率約 1%,在兩年的時間內,直到2006年即驟然上漲至 5.25%,若是二胎或者信用較差的貸款,利率更高。還款壓力急遽增加,導致大量違約,進而引發次貸風暴。
再來看日本。從 1989 年 5 月至 1990 年 8 月,在一年內日本央行利率由 2.5%提升至 6%;同時要求所有商業銀行大幅削減貸款,到了 1991 年,日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。日本房市即從 1990 年開始走入泡沫,房地產再也無法回到泡沫前的高點。
因素2:股市崩盤→跌15-25%
股市崩盤時,銀行、企業、證券或投資者都會出現巨額的虧損,在急需現金周轉的情況下,將會拋售資產,造成房價大跌。
比較近期的案例,就是 2008 年金融風暴股市大跌時,各國房地產都經歷下挫,英國下跌17%,新加坡下跌25%,香港下跌23%。最慘的案例則是 1990年代的日本,同時具備了因素 1和因素 2,房地產暴跌了 60%。
若出現利率急升或股市暴跌的徵兆,屬於經濟層面問題,因為持有成本過高或亟需現金,屋主有了一定要賣屋的動機,此時房市跌幅會較重,屬於崩盤式下跌。
因素3:政府打房→跌5-15%
政府打房會影響買、賣房的意願,使得買方不好買,賣房也要繳重稅,這樣一來使得房市交易量大減。
中國、香港、新加坡就是例子。中國分別在 2011 及 2014 年房市下跌,各維持一年左右的時間。中國政府端出打房手段,包括限購、限貸、提高交易稅、提供保障性住房等。兩次的跌幅在 2.5%到 4.5%不等。
新加坡和香港也類似,新加坡在 2013 年 Q3 以後迄今,房價開始進入下跌趨勢,跌幅累積為 10.8%;香港房市則在 2013 與 2015 年分別經歷走跌趨勢,幅度約 4.7%至 12.6%不等。
與經濟層面的影響相較,政府打房後的房市修正幅度約在 5-15%即到達滿足點。
台灣房價可能築底,持續觀察政策
以台灣現況來看,目前利率相對穩定,未來急升的機會看起來不大。而台灣股市即使屬於相對高點,未來就算走弱,可能也只是修正格局。房市的下跌來自第三個因素——政府打房。
歷經了限制貸款、調整交易所得稅(奢侈稅、房地合一稅),現在則到了調整持有稅的階段,如地價稅、房屋稅。根據國泰房價指數的觀察,在 2014 年 Q3 拿到最高峰後,逐漸滑落,經歷了快兩年的時間,全國平均房價約下降 11.25%。
至於甚麼時候才是谷底止穩的時間點呢?個人認為政府對於持有稅並沒有下重手,但是仍影響了消費者的心理層面。所以應要持續觀察政府是否再推出新的打房政策,譬如公設坪數不登記。
未來等具體措施確定,民眾開始習慣新稅制,這波修正就會結束,房價就有機會築底了,畢竟對於房屋的需求只會延後,而不會消失。

2016年10月20日 星期四

房地產配資潛行 熱點城市房貸降溫

※來源:新華社中國金融信息網

“國慶節之後,看房的客戶少了很多。首付款比例提高,不少已交了意向金的客戶選擇‘退單’。”某房地產中介相關人士說。
記者日前在多家房地產中介咨詢此前火熱的“首付貸”等房地產配資產品時,平時滔滔不絕的工作人員諱莫如深或明確說“早就沒有此類業務”。監管部門近期加大排查房地產配資、收入證明真實性等工作力度。業內人士表示,多個城市樓市限貸限購政策“回歸”,同時監管升級,未來一段時間樓市成交將下滑,此前業務量飆升的個人房貸也將隨之降溫。
“退單”頻現
“一般來說,購買二手房除支付首付款外,還有稅費、中介費等費用,購房者基本要准備出五成左右的現金。政策收緊、首付比例提高後,很多人拿不出這麼多現金了。”某房地產中介人士表示,首付款比例提高後,近期“退單”的客戶不少,看房人數、成交量直線下滑。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,目前一線城市限購限貸最為嚴格;部分二線城市重啟限購限貸,但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍寬松;三四線城市的調控政策更多的是規范市場。
以北京市“9·30新政”為例,首套普通住宅的房貸首付款比例由30%上調至35%,非普通住宅的首付款比例由30%調整至40%;二套普通住宅的首付款比例仍為50%,非普通住宅的首付款比例由50%上調至70%。以500萬元的房貸為例,如果是首套普通住宅,新政實施前首付款150萬元,實施後為175萬元,增加25萬元;如果是首套非普通自住房,則首付款增加50萬元;如果是二套非普通住宅,則首付款增加100萬元。
10月以來,“退單”在北京、南京等前期房價上漲較快的熱點城市頻頻出現,以大戶型商品房交易最為明顯。中國證券報記者在近年來一直是熱點地域的北京市朝青板塊走訪時發現,多個房地產中介門店門可羅雀。鏈家地產一位工作人員表示,現在大戶型的首付款比例普遍在六成以上,擋住了很多買家,並且賣家價格掛得高,很難成交,有價無市。
北京多家銀行的個人貸款業務人士表示,目前各大銀行嚴格執行“9·30新政”,但批貸速度是正常的,沒有太大變化,一般批貸函3至5個工作日就能下來。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,銀行對住房信貸進行結構調整,房地產市場將落實差別化且收緊的信貸政策,對於住房信貸管理有積極作用,未來不排除財稅政策也會收緊。
配資潛行
隨着監管的加強,此前火熱的房地產配資業務正在隱退。
“如果首付資金不夠,你們能不能想想辦法?”當中國證券報記者以購房者身份詢問時,某房地產中介工作人員謹慎地表示已沒有此類業務。在記者的反復追問之下,工作人員才透露,“現在監管部門查得非常緊,如果你真的需要,我找經理問一下,月息1.5%,最多只能貸50萬元,最長期限1年。如果你資質不錯,還是找銀行做信用貸吧。”
當記者質疑其利率太高時,該工作人員直言“是冒着巨大風險在做”,並表示此前類似的房地產配資業務即“首付貸”額度可以做到300萬元,最長期限可達3年,但現在做不到了。
央行上海總部19日召集25家在滬主要中資商業銀行行長以及房貸部門和資產負債部門負責人召開會議,要求商業銀行強化對首付資金來源的審查,加強居民收入證明真實性的審核,切實防范各類資金違規流入土地市場。
銀監會近日下發的《P2P網絡借貸風險專項整治工作實施方案》提出,在全國范圍內開展網貸風險專項整治工作,對涉及房地產配資業務的網貸機構進行重點排查。銀監會主席尚福林日前強調,要加強對房地產的信貸壓力測試和風險測試。多個地區的銀監局人士透露,今年以來,對於房地產相關貸款的核查愈發審慎。除房地產開發貸款外,還要嚴格核查個人住房貸款首付款資金來源,審核借款人收入證明真實性及還款能力。監管部門引導銀行業通過建立房地產金融風險研判機制,及時把握房地產市場形勢和相關風險狀況。
嚴防風險
專家表示,監管升級有助一二線城市樓市降溫,能適當降低居民槓杆率,防止金融系統產生不必要的風險。
央行最新數據顯示,前三季度個人住房貸款增量在各項貸款增量中的占比為35.7%。其中,9月份個人住房貸款新增4759億元,同比多增2055億元,占新增人民幣貸款的39%。飆升的個人房貸業務引發多方關注。央行調查統計司司長阮健弘認為,個人住房貸款增長較快,一個重要原因是今年全國房地產市場走勢分化,部分一二線城市房地產成交活躍。同時,個人住房貸款快速增長也與金融機構、居民部門的資產配置選擇有關。
民生銀行首席研究員溫彬表示,從國際經驗看,盡管我國房貸余額占GDP的比重在合理范圍內,但如果短期內居民快速加槓杆特別是投資和投機需求過度,容易引發金融風險,也會對其他實體經濟部門的信貸需求產生擠出效應。監管部門及時進行風險提示有助於銀行信貸結構優化和平穩運行。隨着各地房地產調控的緊縮效應顯現,投資和投機需求會快速回落,預計個人房貸增量會逐月回落。
興業證券地產首席分析師閻常銘表示,對商業銀行給予一定的微觀約束是必要的。商業銀行在配置按揭的過程中,微觀層面存在相互競爭行為,包括爭奪優質按揭資產和優質客戶,要避免房地產金融發生系統性風險。
2013至2014年,溫州、鄂爾多斯等部分房價過快上漲的城市出現“斷供”和“棄房”現象。對於本輪房地產調控是否會出現類似現象,第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤表示,本輪調控主要針對一些熱點城市,而全國大部分城市去庫存壓力仍較大,政策仍會予以支持,所以出現“斷供”和“棄房”現象的概率很小。此外,為了沖刺年終業績,部分開發商可能加快推盤節奏,並在價格上有所優惠以促進成交。(陳瑩瑩)

2016年10月14日 星期五

人行召17內銀開會 促管控樓貸風險 不排除升房貸利率

中國央行 12 日下午召集 5 家國有大銀行及 12 家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理,舉行商業銀行住房信貸會議,傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市,加強信貸結構調整,強化住房信貸管理,控制好相關貸款風險。不排除調升熱點城市的按揭貸款利率,以引導資金進入實體經濟。
香港《文匯報》援引財新網報導,這輪樓市上漲跟銀行貸款衝動有關。自 3 月以來,樓價上漲迅猛,按揭貸款 (房貸) 不斷放出天量。據了解,9 月按揭貸款增速仍然很快,10 個樓價上漲過快的城市的按揭貸款佔到了總按揭貸款的 40%,風險急速上升。
多位銀行高管表示,樓價上漲過快,確實對金融穩定、金融安全帶來考驗,容易造成產業空心化,甚至影響到社會的長遠發展。
據了解,監管部門將加強對金融機構住房金融業務的監督檢查,加強對銀行自律機制的指導,加強宏觀審慎評估 (MPA) 的約束等,以約束商業銀行的信貸投放至樓市。
據了解,下一步,各地利率自律組織機制也將發揮作用,熱點城市的按揭貸款利率不排除會上升。這是因為,在今年樓市上漲過程中,部分地區銀行按揭貸款利率曾競相下浮,有點惡性競爭的情況。目前,各地按揭貸款利率基本是基準利率下浮 20% 甚至更多。
在新增貸款投放上,據了解,目前監管不會直接作出比例限制,但總要求是新增貸款不能過多投到房地產上,放緩住房信貸增速,引導資金進入到實體經濟中。
發力按揭貸款,是銀行在經濟下行期的逆向選擇。有銀行人士指出,銀行可能表面上讓按揭貸款規模降下來,但可能通過消費貸款等其它途徑放出資金,最終還是流向了樓市。